EuroMansarde: apartamente noi la masarda

O solutie pentru aceast neajuns este construirea de locuinte noi pe blocurile deja existente, numita mansardare, solutie care se practica de multa vreme in Europa. O solutie aparent simpla, dar care in realitate necesita o deosebita atentie pentru finalizarea ei, asa cum am aflat in discutie cu reprezentantii firmei RC EUROCONSTRUCT MANSARDE.

In primul rand ce este o mansarda de bloc? Este vorba de o constructie care se realizeaza pe terasa unui bloc si care este compartimentata in apartamente. Mansardele construite de RC RC EUROCONSTRUCT MANSARDE au 2 nivele, apartamentele rezultate fiind duplexuri (cu scara interioara), aceasta configuratie mai speciala oferind avantajul separarii zonei de zi de cele de noapte. Mai mult, ele sunt si prevazute cu balcoane.

Alegerea imobilului pe care se va realiza masarda este cruciala pentru succesul unui asemenea proiect. Imobilelele selectate fac obiectul unor expertize draconice, iar procesul de autorizare este deosebit de minutios. RC EUROCONSTRUCT MANSARDE lucreaza cu imobile cu regim maxim de inaltime de P+4, iar inainte de inceperea lucrarilor, imobilul trece printr-un proces de renovare radical: se monteaza termoizolatie pe toata suprafata acestuia (polistiren expandat de 10 cm), se pun geamuri termopan la toate apartamentele blocului si la toate spatiile comune, usi noi la intrarea in bloc, se zugravesc spatiile comune. Astfel apartamentele noi de la mansarda vor face parte dintr-un bloc care arata ca nou.

Din punct de vedere tehnic, primul nivel adaugat peste terasa se face pe structura clasica (grinzi de beton armat+ zidarie de BCA), iar al doilea nivel se face pe structura de lemn. O ultima precizare pentru cei sceptici: activitatea de mansardare a blocurilor este reglementat prin NP64/2002, iar desfasurearea lucrarilor se face sub stricta observare a autoritatilor competente.

Ce rezulta in urma mansardarii? La finalizarea santierului (lucrarile durand cca 3-4 luni) avem o serie de apartamente cu 2 si 3 camere, toate in regim duplex si toate prevazute cu balcoane. Apartamentele se livreaza la cheie, racordate la utilitati si finisatedupa cum urmeaza :

- Gresie, faianta in bai
- Parchet de 8 mm in living si dormitoare
- Bai dotate cu obiecte sanitare
- Geamuri termopan
- Festre de mansarda Velux
- Usa metalica la intrar
- Usi de lemn la interior
- Centrala proprie Vaillant

Mansardele (ca si celelalte apartamente din imobil) au certificat energetic de clasa A, care impreuna cu centrala proprie aduc niste cheltuieli de intretinere minimale, poate cele mai mici din Bucuresti.

In acest moment RC EUROCONSTRUCT MANSARDE ofera apartamente cu 2 si 3 camere in proiectul Oferta curenta:
- Studiouri: 50 mpc / 40 mpu, 39.990 euro TVA inclus
- Apartament 2 camere: 61 mpc/ 55 mpu, 45.900 euro TVA inclus
- 3 camere: 76 mpc / 64 mpu, 54.900 euro TVA inclus
Toate aceste apartamente se preteaza la o finantare de tip Prima Casa, ratele calculate variind intre 209 si 288 de euro/luna.

Mai multe detalii pe www.euro-mansarde.ro sau la telefon 031.104.90.38 / 0734.210.761

Proiecte rezidentiale in centru
Ele sunt de mici dimensiuni, cred ca cel mai mare are vreo 40-50 apartamente. In general sunt imobile mici, construite de dezvoltatori independenti/ particulari. Ele sunt greu de gasit, ca variante ar fi cautarea de anunturi sau plimbarea prin zona de interes.

Daca ati gasit tineti cont de urmatoarele aspecte :
1. Verificati si ras-verificati toate actele proprietatii, incepand cu ale terenului. Proprietatile din centru sunt fiecare cu istoria si … istoricul ei si aveti grija sa nu va joace istoria o farsa. Apelati cu uncredere la un avocat.
2. Verificati cine a fost dezvoltatorul (si ce a mai construit in trecut), dar mai ales constructorul. Feriti-va de “dezvoltatori” care lucreaza in regie proprie, e ca si cum ai cumpara un Iphone facut pe vapor ! Solicitati memoriul tehnic al imobiulului.
3. Nu va aventurati sa cumparati la rosu, sau imobile care mai au mult pana la finalizare. Pe vremurile acestea nu putem baga mana in foc pentru nimeni.

Daca nu ati reusit sa gasiti, luati legatura cu agentiile imobiliare. Sunt cateva mai experimentate in pe zonele centrale si va pot duce la anumite mini-proiecte care sunt ok. Oricum, faptul ca ati lucrat cu o agentie, fie ea chiar si « brand » nu va scuteste de a apela la un avocat inainte de achizitie.

Pe unde gasim proiecte rezidentiale in centru? Va voi enumera cateva strazi: Eminescu (atentie, aici cateva nu sunt finalizabile prea curand), Toamnei, pe Monetariei, prin zona Cismigiu (Kogalniceanu/ Brezoianu/ Stirbei Voda), prin Dorobanti, Kiseleff, Clucerului, pe Sevastopol, prin zona Garii de Nord/ Titulescu, pe strazile dintre Dacia si Stefan cel Mare. Si lista poate fi extinsa…

Garsoniera + loc de parcare – 53mp – 60.572€ (TVA inclus)
Apartament 2 camere + loc de parcare – 72mp – 93.670€ (TVA inclus)
Apartament 3 camere + loc de parcare – 85mp – 99.985€ (TVA inclus)
Apartament 4 camere + 2 locuri de parcare – 139mp– 178.515€ (TVA inclus)
(*) Oferta supusa unor termene si conditii. Preturile sunt in lei si au fost calculate la un curs de 1 euro = 4.25 lei
(*) Oferta valabila in limita stocului disponibil!

Inchiriere nemobilate
Garsoniera + 1 loc de parcare: 380€ (TVA inclus)
Apartament 2 camere + 1 loc de parcare: 455€ (TVA inclus)

Inchiriere mobilate
Garsoniera + 1 loc de parcare: 570€ (TVA inclus)
Apartament 2 camere + 1 loc de parcare: 750€ (TVA inclus)

(*)Oferta supusa unor termene si conditii. Aceste preturi sunt valabile pentru o perioada de inchiriere de 24 de luni. Preturile sunt in lei si au fost calculate la un curs de 1 euro = 4.3 lei
(*) Oferta valabila in limita stocului disponibil!

Mai multe detalii aici…

Cine pot fi beneficiarii unui credit de tip Prima Casa 4 si ce sume pot imprumuta:

Cine isi poate cumpara bilet? Orice persoana fizica care nu deţine în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul ori soţia nicio locuinţă, sau care deţine cel mult o unitate locativă, dobândită prin orice alt mod decât prin program, în suprafaţă utilă mai mică de 50 de metri pătraţi. Asa ca si tinerii de pana in 35 de ani, proprietari de garsoniere “micute” pot sa-si depuna dosarul. Dar si cei care au peste 35 de ani, dar nu detin nici o proprietate pot accesa Prima Casa.
Fata de editiile precedente plafonul s-a ridicat putin. Astfel se acorda 60.000 de euro pentru locuinţele vechi, 70.000 de euro pentru locuinţele noi sau în construcţie şi de 75.000 de euro, pentru construcţiile în asociere. Cât despre dobândă, formula de calcul stabilită prin program este neschimbată: indicele EURIBOR la 3 luni plus o marja de cel mult 4% pe an, la creditele in euro, respectiv din indicele ROBOR la 3 luni plus o marja de cel mult 2,5% pe an, pentru imprumuturile in lei. Preferinta de pana acum a clientilor, dar si a bancilor, a fost pentru creditele in euro, dar exista si clienti ce prefera sa evite riscul valutar si sa se imprumute in lei. Dupa ultimele evolutii economice se anticipeaza ca interesul pentru saraca noastra moneda va fi din ce in ce mai mare.

Ce se poate achizitiona printr-un credit tip Prima Casa 4 si cum?

In cadrul programului se pot achiziţiona locuinţe finalizate/ locuinţe nefinalizate, aflate în diverse faze de construcţie, destinate achiziţionării după finalizare, sau locuinţe noi, destinate achiziţionării după finalizare construite în baza autorizaţiilor de construire eliberate după 22 februarie 2010. De asemenea, se pot construi locuinţe viitoare de către beneficiari individuali, în baza unei autorizaţii de construire eliberată după aceeaşi dată.
Procedura este aceeasi ca si pana acum. Se opteaza pentru o banca, sau mai multe, se depun documentele cerute, se identifica proprietatea dorita si se trece la evaluare… daca dosarul de creditare a fost acceptat. De mentionat ca tariful aproximativ pentru expertul imobiliar, numit de banca este de aproximativ 300 ron.

Documente necesare pentru un credit tip Prima Casa 4:

1. Documente de venit inclusiv adeverinta de venit de la compania angajatoare pe baza formularului pus la dispozitie de banca (in original) – emisa cu maxim 30 zile calendaristice inaintea depunerii dosarului
2. Carte de munca -in copie , pe care sa scrie “Conform cu originalul”, semnatura si stampila persoanei care semneaza, sau contractul individual de munca, inclusiv actele aditionale ale acestuia
3. Precontract vanzare/cumparare pentru imobilul finantat, modalitatea de plata si valoarea avansului achitat (dupa caz)
4. Actele de proprietate ale imobilului ce urmeaza a fi finantat prin credit
5. Raportul de evaluare pentru imobilul ce urmeaza a fi finantat prin credit
6. Dovada constituirii avansului
7. Extras de carte funciara privind inscrierea proprietatii
8. Certificatul de eficientă energetică pentru una din clasele A,B sau C de eficientă energetică
9. Polita de asigurare a imobilului finantat
10. Si nu in ultimul rand 5% din valoarea finantata si contituirea unui depozit in care va fi depusa suma aferenta a trei rate lunare.

 
Asa ca… vizionare placuta. Bancherii estimeaza ca fondurile alocate pentru Prima Casa 4 vor ajunge aproximativ un an si jumatate la rata actuala de creditate. Cine stie. Poate va apare chiar si Prima Casa 5!

PS. Cum vi se pare acest nou program guvernamental? Ati reusit sa va luati casa prin Prima casa? Ati intampinat greutati si cum le-ati depasit? Cititorii nostri asteapta experientele voastre!

Viitor ansamblu rezidential in Prelungirea Ghencea

Cartierul este caracterizat in primul rand de spatiile verzi (si ma refer in primul rand la parcul Moghioros), printr-un grad de poluare ceva mai mic decat alte cartiere ale capitalei (inclusiv poluare fonica mai mica). Drumul Taberei este un cartier cu o infractionalitate scazuta, este chiar un cartier linistit, mai putin in zilele cu meciuri in Ghencea!

Ca facilitati comerciale/ recreere mentionam cele 2 malluri si Billa. De asemenea cartierul se bucura de vecinatatea marilor zone de shopping de la intrarea pe A1.

Principala problema a cartierului este traficul. In ciuda celor 3 benzi pe sens pe artera principal, traficul este infernal dimineata si la orele iesirii de la birou. Din pacate si celelalte doua solutii alternative (bulevardul Timisoara si bulevardul Ghecea) sunt la fel de aglomerate. Solutii exista si chiar se lucreaza la implementarea lor: un bulevardul Compozitorilor, actualmente 1 Mai, a fost prelungit pana in Drumul Sarii (fara un impact prea mare, este drept), iar solutia finala va veni odata cu rezolvarea intersectiei de la Razoare. Si de ce nu, a liniei de metrou care va duce la Universitate, la care au inceput deja lucrarile.

Ansambluri rezidentiale Drumul Taberei
Drumul Taberei este un cartier in care cele mai multe constructii noi s-au realizat pe platformele industriale/ dezafectate sau in zonele adiacente. Sau la marginea orasului, efectiv in camp, asfel aparand noi zone rezidentiale. Ca principale centre de interes ar fi: zona Bd Timisoara, zona Valea Oltului (unde exista deja giganticul ansamblu ANL Brancusi) si zona Prelungirea Ghencea, aceasta fiind caracterizata mai degraba prin imobile colective de mici dimensiuni, si pe alocuri niste mici ansambluri de vile.
Pentru zona Prelungirea Ghencea exista ceva planuri (racordare cu Sos Alexandriei, largire la 3 benzi /sens+ pasaj peste calea ferata si centura spre Domnesti, inclusiv o mica bretea din Prelungirea Ghencea in bulevardul Timisoara), masuri care o data aplicate vor avantaja pe locuitorii din numeroasele blocuri noi de acolo. Vom mentiona doar cateva proiecte rezidentiale mari: Cartierul Latin, Primavara Ghencea, Brancusi Residence, toate localizate in vestul cartierului Drumul Taberei.

Tot in Drumul Taberei urmeaza sa apara numeroase proiecte rezidentiale majore (au fost anuntate inainte de criza, probabil ca in cativa ani vor fi reluate): Gran Via, HL Grupo, Hercesa, Ablon, Dimri iata doar cativa dezvoltatori care au suprafate (foarte) mari de teren (iar primii doi mentionati au chiar pe Bulevardul Timisoara). De asemenea Impact SA are de gand sa lanseze un proiect foarte mare in Prelungirea Ghencea.

Ansambluri Rezidentiale Militari
Cartierul Militari este un cartier in care fostul regim comunist a construit cu densitate foarte mare. Din acest motiv a fost dificil sa se gaseasca terenuri propice pentru dezvoltari imobiliare majore in apropierea centrului, majoritatea zonelor de dezvoltare alese de investori fiind mai spre pariferie. Asfel majoritatea proiectelor mari din Militari sunt situate pe la marginea cartierului, respectiv in zonele foste industriale din Vest. Astfel au aparut proeictele rezidentiale Ten Blocks, Militari Residence, West Park, Style Residence etc. Pozitia mai periferica a acestora este oarecum compensata de un acces decent la metrou sau/si de proximitatea cu zonele de shopping din vest.
O alta categorie de proeicte rezidentiale, de data aceasta de mai mici dimensiuni, si-a facut locul prin zonele mai putin construide in anii comunismului sau pe terenurile ocupate de putinele case care au supravietuit acelui regim. Ma refer aici la zona de langa Bulevardul Uverturii, sau si mai bine, cele de langa stazile Orsova si Bisericii, unde au aparut multe proiecte mici dar interesante. Sa nu uitam ca in cca 2 ani vor avea si drumul acces care le va scoate in zona de intrare in A1 si in Splai.
Iar daca doriti proiecte mai “centrale” in Militari atunci aveti in vedere Quadra 2 (doar garsoniere), Primavara Lujerului (in curand), un viitor proiect mixt in zona PUMAC, sau cele de pe Bulevardul Timisoara pana in Plaza Romania, dar despre aceasta zona vom vorbi cu alta ocazie.

Valorea unei locuinţe este determinată de un cumul de factori, unii intriseci construcţiei şi alţii externi. Unul dintre aceste criterii este chiar un moto universal din imobiliare: Amplasarea, amplasarea, amplasarea.

Amplasarea unei locuinţe poate creşte cu până la 20-30% preţul unei apartament. Astfel, apartamentele aflate în apropierea unor şcoli, gradiniţe, mijloace de transport în comun vor fi întotdeauna mai scumpe decât apartamentele similare din zone care nu oferă aceste facilităţi. Multe familii preferă să locuiască în apropierea şcolilor şi a grădiniţelor pentru a evita transportul îndelungat al copiilor cu mijloacele de transport în comun, dar şi pentru a-i supraveghea mai uşor. “Îmi este extrem de utilă apropierea de şcoală, deoarece dimineaţa avem mai mult timp să petrecem cu familia la micul dejun şi nu avem stresul întârzierii la şcoală sau la serviciu. De asemenea, copilul poate ajunge singur acasă după ce termină programul şcolar”, spune Alexandra M, din Braşov.

Accesul uşor la locuinţă este un alt factor care determină creşterea valorii unei proprietăţi. Spre exemplu, în Bucureşti sunt mai căutate apartamentele care sunt amplasate în apropierea staţiilor de metrou şi din acest motiv preţul acestora este cu 5-10% mai mare. În general, locuinţele din zonele limitrofe ale oraşelor sunt mai ieftine decât cele similare din zone centrale şi semicentrale, unde accesul se face mult mai uşor.

Reputaţia zonei este un alt factor care poate creşte sau din contră scădea preţurile locuinţelor. Un cartier recunoscut ca fiind unul bun va fi mult mai scump decât un cartier rău famat, chiar dacă celelalte criterii valorice ale unei locuinţe sunt identice.

“Experienţa Volumetric pe plan european ne-a făcut de la bun început să înţelegem importanţa amplasării unui proiect rezidenţial. De aceea am preferat ca întrega noastră strategie de dezvoltare să fie focusată pe construcţia unor proiecte doar în zone centrale şi semicentrale. Astfel, cumpărătorii se vor putea bucura nu doar de privilegiile locuirii într-un proiect rezidenţial nou şi de o calitate deosebită, ci şi de facilităţile zonei”, a comentat Dan Fleşariu, directorul general al Volumetric Romania, dezvoltatorul proiectului, Privilegio Brasov. Proiectul este amplasat în zona centrală a oraşului, dar si de zona comercială şi cea de afaceri. În plus, construcţia, finalizată în acest an, are în imediata apropiere şi Spitalul Judeţean, instituţii de învătământ sau restaurante.

Anul construcţiei este un alt factor care duce la creşterea valorii unui apartament. Un apartament nou, deşi mai scump decât unul vechi are avantajul că nu necesită învestiţii ulterioare în renovare. În plus, apartamentele vechi se apropie deja de finalul duratei de viaţă şi de multe ori chiar şi în cazul în care sunt deja renovate, problemele, cum ar fi cele legate de instalaţii, tind să apară frecvent. Dl. Gotiu A. a achiziţionat de curând un apartament într-un bloc vechi în cartierul Răcădău din Braşov pentru care a plătit 65.000 Euro. “Am făcut amenajări complete, de la tencuială, până la ţevi şi instalaţii şi am cheltuit aproape 19.500 Euro. Calculând şi preţul iniţial al locuinţei, în total am cheltuit 84.500 să mă mut”, spune domnul Gotiu. În blocurile noi sunt în prezent oferte la apartamente de 3 camere cuprinse între 85.000 şi 87.000 Euro. Oare cum era mai bine?

Din punct de vedere al investiţiei imobiliare, achiziţia într-o clădire nouă este mai eficientă deoarece evaluatorii ţin cont şi de anul construcţiei. Peste 10 ani un bloc din 1982 ajunge la o vechime de aproape 40 ani, pe când un bloc construit în 2011 este considerat în continuare a fi o unitate nouă, aşa că va fi cu siguranţă evaluat la o sumă mult mai mare, decât unul vechi, a cărui durată de viaţă este pe punctul de a fi depăşită.

Locurile de parcare sunt un alt factor care creşte valoarea unui apartament, mai ales în contextul în care parcajele publice reprezintă o mare problemă administrativă. Proiectele rezidenţiale noi sunt obligate prin lege să amenajeze cel puţin un loc de parcare pentru fiecare apartament, subteran sau suprateran.

Calitatea construcţiei şi finisajelor au de asemenea o pondere importantă în creşterea valorii unei locuinţe. Construcţiile de calitate bună, care respectă strandardele europene din domeniu, oferă un plus oricărei locuinţe din punct de vedere valoric. Locuinţele noi a căror construcţie a început după 2007 au certificate energetice, spre deosebire de construcţiile vechi unde trebuie sa apelezi la serviciile unui auditor energetic pentru a afla cât consumă locuinţa pe care o cumperi.În general, locuinţele noi fac parte din clasa energetică A sau B, cele mai eficiente, iar cele din blocurile vechi cu mici îmbunatăţiri fac parte din clasa C sau D. O locuinţă din clasa energetică A poate consuma şi de trei ori mai puţin decât una din clasa energetică C.

Proiecte rezidentiale cu rate dezvoltator
1. Greenfield Residence/ by Impact, in padurea Baneasa
2. Lacul Tei 31-33
3. Vivenda Residencias, in zona Morarilor
4. Residenz, in Chitila
5. proiectele Adama
6. Incity Residences, langa Vitan Mall
7. www.e-apartamentenoi.ro
8. Metropolis Residence

Succes! si atentie la ce semnati…