Apartamente noi
- Disponibile imediat
- Mini-proiecte
- Proiecte in Bucuresti
- Proiecte in tara
- Proiecte langa Bucuresti
- Proiecte majore
- Proiecte recente
Ghid imobiliar
Acces direct
Sondaj
-
Loading ... Sondaje anterioare
Siturile noastre
Recomandari
Capcanele din contracte
Semnarea unui contract de vanzare cumparare pentru un apartament/ casa reprezinta pentru multi dintre noi o experienta unica in viata. Tocmai de aceea ea trebuie analizata bine astfel incat, nu numai sa fim multumiti de alegerea facuta ci sa si preintampinam eventualele capcane juridice. Recomandarea in cazul unei astfel de semnari este prezenta unui avocat sau notar de incredere. Dar pana la a folosi serviciile unui astfel de consultant juridic este bine sa stim unele mici trucuri.
Si pornim de la titlu. Orice contract sau antecontract trebuie sa aiba numar de inregistrare si data. Nu este suficienta precizarea de pe ultima pagina “prezentul inscris a fost semnat azi….la sediul X…” . Numarul de exemplare originale care se semneaza este iarasi un aspect important. Unul sau doua exemplare pentru Vanzator si Cumparator si unul pentru Avocat daca este atestat de unul. In cazul in care contractual trece prin notariat inca un exemplar original va merge la Cartea Funciara. Doar notarul are dreptul sa il depuna.
Important: Daca cumparatorii sunt 2, 3, 4… (sot si sotie, amant si amanta) fiecare va primi cate un exemplar original!
Verificati inainte de semnare contractual. Nu acceptati stersaturi, corecturi, pagini lipsa. Cum verificati daca cele 5 sau 6 exemplare ale unui contract sunt identice? Usor: uitati-va din loc in loc la cuvintele de la inceputul si sfarsitul unui rand. In cazul in care pe vre-un exemplar s-a introdus ceva ele nu vor mai coincide.
Articolele legate de PRET, TRANSE DE PLATA, OBLIGATII, TERMEN DE PREDARE, PENALITATI trebuie citite cu mare atentie.
Cine semneaza din partea vanzatorului trebuie sa aiba imputernicire din parte societatii; o hotarare AGA prin care se poate vine bunul contractat sau imputernicire autentificata notarial. Aveti dreptul la o copie pentru a fi siguri ca persoana cu care semnati are acest drept . In cazul in care vanzatorul este cetatean strain trebuie precizat si numarul de pasaport!
Cereti EXTRAS DE CARTE FUNCIARA DE INFORMARE! Acest document care se poate obtine exclusiv de catre un notar va va arata exact situatia proprietatii. Are valabilitate 30 de zile si demonstreaza daca proprietatea este sau nu libera de sarcini (ipotecata), cine este proprietarul de drept care trebuie sa fie unul si acelasi cu vanzatorul.
In cazul achizitiei unui apartament in faza de proiect din contract vor face parte integranta ca si anexa Autorizatia de Construire, Schita Apartamentului, Lista de Finisaje. In ceea ce priveste Schita Apartamentului nu faceti confuzia cu schita comerciala care de obicei este data de dezvoltator clientilor (cea frumos colorata si decorata). Ea este schita in care sunt precizate cotele exacte, suprafetele –construita, utila, cota indiviza-, amplasarea pe etaj si in bloc. Va fi vitala in momentul in care faceti receptia apartamentului si o veti compara cu RELEVEUL = Măsurarea, desenarea si reprezentarea la scară a unei constructii. El se elibereaza de catre Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) –atentie la stampile- doar dupa ce constructia este gata.
Atentie la toate clauzele care se refera la PRET
- Pretul se blocheaza fara sa mai poata fi schimbat pana la receptia apartamentului
- Daca este exprimat in euro aveti grija ce curs de referinta este trecut.
- Atentie cum este trecuta suma de achizitie: cu sau fara TVA
- Calculati corect transele de plata, daca este cazul, si momentele platii
- Aveti grija sa existe egalitate de tratament in ceea ce priveste penalitatile.
- Cuantumul penalitatilor nu poate depasi suma de plata
- Sa fie trecute clar conturile bancare pentru plata
Cu cat este mai clar un contract cu atat veti dormi mai linistiti. De aceea atentie la:
- Termen de predare. Precizat ca data exacta si nu in nr de luni de la autorizatia de constructie
- Sa nu se abuzeze de termenul de gratie, termen normal in constructii. Calculati-l cu atentie!
- Cititi clauzele legate de intazierile premise.
- Identificati taxa de management (99% din noile constructii o impun). Daca nu este precizata cereti sa fie pentru a nu avea surprize costisitoare.
- Utilitatile: in ce masura se asigura de catre dezvoltator, cine face deschiderea de dosar la regii, cine plateste taxele initiale.
Mai sunt multe aspecte. Precizati-ne ce va intereseaza pe blog, cu ce probleme v-ati confruntat, ce va sperie. Vom reveni si cu alte ponturi care speram ca va vor ajuta.
Nota: am deschis pe ansambluriRezidentiale.ro un forum de discutiicare printre altele trateaza si tema problemelor care pot aparea.
Aveti o situatie “speciala” scrieti acolo, este mai usor de urmarit de ceilalti si de raspuns.
Linkul pentru zona de probleme/ situatii
Mult succes!
(9 votes, average: 4.89 out of 5)
Loading ...
November 9th, 2008 at 23:16
AM O INTREBARE PT DVS ,AM CITIT COMENTARIUL DE MAI SUS,IN URMA CU 5 LUNI AM INCHEIAT UN ANTECONTRACT CU O FIRMA DE CONSTRUCTI UN DEZVOLTATOR AM PLATIT UN AVANS FOARTE MARE DE 75% DAR IMI AMINTESC CA IN ANTECONTRACT NU ERA TRECUTA SCHITA APARTAMENTULUI DOAR MP CONSTRUITI SI UTILI.SE POATE INTAMPLA CEVA IN ACEST CAZ CA NU ESTE SI DESENUL AP.SI MAI VREAU SA MAI STIU O CHESTIE APARTAMENTUL ARE SC=50,85MP SI SU=38,30MP VREAU SA STIU DACA ESTE CORECTA SUPRAFATA UTILA FATA DE SUP CONSTRUITA.VA MULTUMESC
November 19th, 2008 at 15:57
da se poate. poti avea surpiza ca bucataria sa fie mai mica, debaraua mai mare, balconul mai mare si sufrageria mai mica. SU este cam mica. de cele mai multe ori acest gen de garsoniera este la limita legala cu privire la mp construiti! au fost cazuri cand in loc de sp 40mp erau in realitate 35mp! revino la firma si cerele schita. sa nu te trezesti cu garsoniera la etj 10 si surpizele pot continua. insa nu inteleg dece ai dat 75%. in astfel de tranzactii mai ales daca ap nu e gata nu dai mai mult de 20%. de ce? au fost cazuri de integrala iar ap nu e gata. a se vedea ex: Planorama blocul 3.
dar sunt exceptii care la romani tind sa devina regula! sa il stapanesti sanatos si sa te bucuri de el!
November 19th, 2008 at 17:41
@Marian
Intuiesc ca d-voasta nu ati beneficiat de ajutorul unui avocat in momentul semnarii acestui antecontrat!? Altfel nici macar un simplu jurist nu v-ar fi lasat sa semnati si mai ales sa achitati 75% din valoare unui imobil daca actele nu ar fi fost in ordine.
Anexele la un antecontract de construire sunt vitale. Orice dezvoltator serios anexeaza
1. Planul apartamentului cu cotele aferente
2. Lista de finisaje
3. Autorizatia de construire
Aceste sunt documentele ”basic” la care se adauga in functie de politica fiecaruia, extras de Carte Funciara,imputernicire a celui care semneaza efectiv in numele societatii, plan de amplasamet, plan etaj daca acesta nu este cuprins in planul apartamentului, etc.
Ceea ce va sfatuiesc este sa mergeti la dezvoltator si sa solicitati aceasta schita ca anexa adica parte integranta a antecontractului deja semnat. In momentul in care se va face receptia, asa cum este precizat si in articolul din site, veti confrunta aceasta anexa cu RELEVEUL, adica cu masuratoarea finala in baza caruia se va face cadastru si se va intabula apartamentul. Ce se poate intampla? in cazul in care apartamentul nu este ca cel prezentat initial de constructor nu aveti cum sa il trageti la raspundere.
In ceea ce priveste diferenta dintre SU si SC problema este ceva mai complicata mai ales ca ar fi trebuit sa cereti lamuriri anterior semnarii. Daca intre cele doua suprafete se regaseste o diferenta in jur de 15%- o marja admisa in constructii-atunci este ok. Variatiile sunt date de numerosi factori de la arhitectura blocului pana la materialele folosite. Nu intodeauna daca diferenta este foarte mare inseamna ca s-a construit prost sau ca dezvoltatorul isi inseala clientii; un exemplu banal: cu cat peretii sunt mai grosi, au izolatia mai groasa cu atat SC creste iar SU scade, raportul dintre ele putand fi cu mult peste 15%.
Singurul sfat este sa apelati la serviciiler unui avocat asta daca, dezvoltatorul nu doreste sa va lamureasca aceste aspecte chiar siu acum, dupa semnare.
sper sa va fi fost de ajutor si asteptam vesti de la d-voastra sau alte intrebari!
December 11th, 2008 at 11:42
Ce se intampla daca dupa semnarea unui antecontract de vanzare-cumparare, antecontract care prevede ca “se poate interveni in anumite etape ale finisarii unui apartament cu elemente personalizate”, dar dezvoltatorul refuza modificarile (contra cost bineinteles). Cum poate fi totusi obligat?
December 12th, 2008 at 16:24
@Mihai
In primul rand daca in antecontract, legat de modificari, apare doar formularea d-voastra, si nu sunt definite sau precizate acele ”etape ale finalizarii” este o mica problema. Prin elemente personnalizate se pot intelege multe si nu toate in avantajul clientului.
Sa presupunem ca legat de modificari exista doar aceasta formulare. In acest caz nu se mai pune problema de modificari la compartimentare…mutat pereti, pentru ca s-a ajuns la finisarea apartamentului ceea ce implica doar gresie, faianta,parket, obiecte sanitare,culoare pereti. Daca nu doriti aceste finisaje, total sau partial, refuzati in scris montajul lor pentru a va fi mai usor ulterior la instalarea celor dorite. Notificarea sa aiba numar de intrare dat de vanzator!!!
De obicei acest lucru nu implica o scadere a pretului de achizitie…. insa este important sa existe in antecontract (ar fi normal) clauze privitoare la modalitatile personalizarii, termenul pana la care le puteti face si cine isi asuma responsabilitatea montarii lor.
Daca, pe de alta parte, prin modificari intelegeti lipsa/ adaugarea unor pereti-gips carton, iar dezvoltatorul refuza, atunci nu va ramane decat fie sa ,insistati, insistati,insistati fie…vorbiti cu seful de santier care sigur lucreza in antrepriza , ii dati o bere si poate se rezolva.
In nefericita situatie in care nu se ajunge totusi la o intelegere, notificati dezvoltatorul ca veti refuza semnarea procesului verbal de predare-primire si implicit contractul final de vanzare-cumparare (el astfel nu isi primeste restul de bani!) pe motiv ca nu si-a respectat obligatiile asumate prin antecontract, acelea de a va permite sa va personalizati apartamentul, contra cost.
Nu trebuie d-voastra sa cautati mijloace de a-l obliga pe dezvoltator…insasi Antecontractul semnat il obliga! El trebuie doar sa il respecte!
January 7th, 2009 at 0:44
Am si eu nevoie de sfatul dvs.Vreau sa cumpar un apartament de la un dezvoltator care este de acord sa achit in rate..si pentru ca acest lucru sa fie posibil legal, se va trece la pretul de vanzare suma ce include dobanda perceputa,pretul dublandu-se, si se trec in contract ratele egale lunare ce se vor plati pe termen de 25ani. Nu se precizeaza insa ce anume se intampla daca eu achit suma integrala sau partiala in mai multe rate inainte de termenul de 25 ani. Ei spun ca se va trece in anexa..dar deocamdata nu mi-au aratat acea anexa…Dvs. ce parere aveti?Multumesc anticipat.
January 9th, 2009 at 13:06
Buna, parerea mea este ca ceea ce ti s-a propus miroase foarte urat. In primul rand pretul vanzarii nu poate cuprinde si dobanda!!!! Doobanda este suma de bani platita de debitor (tu) creditorului pentru valoarea imprumutului. Deci in contract ea trebuie sa se regasesca ca procent si nu trecuta in pretul vanzarii.
In prezent, dobanda legala este reglementata de Ordonanta nr. 9/2000 care priveste nivelul dobanzi legale pentru obligatiile banesti. Conform acestui act, in raporturile civile (cum e si cazul imprumutului intre persoane fizice) nivelul dobanzii in contractele civile nu poate depasi nivelul dobanzii legale cu mai mult de 50% pe an. De asemenea, dobanda se calculeaza numai la suma imprumutata, nu la suma la care s-au aplicat deja dobanzi, un astfel de calcul fiind strict interzis de lege. Dobanda se poate plati si in avans cu cel mult 6 luni de zile.
Nu imi zici nimic de ipoteca, de transferul drepului de proprietate….In fine…
faptul ca nu exista clauze privind rambursarea anticipata, partiala sau totala si cel mai important ca nu tie se da ANEXA, adica nu primesti TOATE informatiile privitoare la acesata tranzactie este deja un mare semn de intrebare.
Apeleaza la un avocat daca insisti sa semnezi cu acest dezvoltator. Si o curiozitate…nu este asa ca vanzatorul iti impune notarul propriu???
January 14th, 2009 at 13:23
Am si eu nevoie de un sfat de specialitate. Am contractat un apartament in noiembrie 2007, si finalizat cu tot cu termenul de gratie pe 30 dec 2008. Problema este ca eu nu am mai putut sa fac platile finale, deoarece am fost disponibilizat si n-am mai putut face credit. Am explicat printr-o scrisoare firmei, faptul ca deoarece nu s-a terminat constructia la data de 30 sept, cum era prevazut ci s-a apelat la termenul de gratie, eu nu mai pot indeplini conditiile contractuale si am solicitat o intrevdere pt solutionarea cazului. Ei mi-au trimis ieri o instiintare prin care imi vor da banii inapoi cu o penalitate de 30%, la momentul gasirii unui alt cumparator sau intr-un an de zile. Desi aceasta clauza este in contract, nu este abuziva? Se mai poate face ceva?..sau raman pierdut de cei 30%? Totusi in acest timp ei s-au folosit de banii mei (aprox 50% din valoare)
January 14th, 2009 at 21:43
Apelez si eu la sfatul dumneavoastra pentru ca vreau sa-mi cumpar un apartament care se construieste prin mansardarea unul bloc mai vechi(1986) de 4 etaje (se face etajul 5+mansarda).Doua intrebari as avea: in primul rand si ceea ce cred eu ca este cel mai important este dreptul de proprietate? sau drept de folosinta? (avand in vedere ca terasa blocului este considerat spatiu comun ce nu poate fi instrainat-am citit undeva ca de fapt primesti drept de folosinta si nu drept de proprietate)ce parere aveti?si a doua intrebare este legata de celebra ordonanta de urgenta care prevede un tva de 5% pentru anumite locuinte : au aparut si normele metodologice pentru ca firma constructoare nu stie sa aplice prevederile si deci nu stiu cat tva voi plati!Va multumesc anticipat si vreau sa va spun ca mi-a fost de folos site-ul d-voastra timp de 1 an de zile cat m-am documentat si am fost in cautare de locuinta!
January 15th, 2009 at 17:26
Buna….o precizare i-am raspuns deja lui Ionut pe mail (asta ca sa nu credeti ca nu raspund la toata lumea) si ii urez succes.
Acum pentru Emil. Transferul dreptului de proprietate sau al celui de folosinta se face doar prin contractul pe care il veti semna. Daca asociatia de proprietari a blocului pe care se construieste mansarda si-a dat acordul sa vanda terasa care este proprietate comuna…atunci deveniti proprietar. Evident acesta este ”mai important”, dreptul de folosinta fiind limitat in timp sau supus unor clauze de folosinta.
Nu mi-ai spus insa cine construieste mansarda? O societatea privata sau Primaria?
Oricum inainte de a semna un antecontract sau un contract vis a vis de achizitionarea mansardei trebuie sa il citesti cu atentie si sa vezi care este statutul tau…Atentie la clauza prin care se face transferul de proprietate deci. Un sfat…consulta un notar sau un avocat pentru a fi 100% sigur ca ai inteles corect toate documentele.
In legatura cu Ordonanta 200 ea intra in vigoare…azi 15 ianuarie 2009. Ea se aplica insa doar daca suprafata utila a focuintei NU depaseste 120 mp UTILI (inclusiv terenul acolo unde este cazul) si pana la valoarea de 100.000 euro sau 380 milioane. Asa ca da, incepand de azi daca indeplinesti aceste conditii TVA-ul este redus la 5%.
ne bucura ca suntem de folos…si te asteptam pe blog sa ne spui ce ai facut in felul acesta si altii sa invete din experienta ta…sau a voastra cei care intra aici.
January 15th, 2009 at 17:49
Va multumesc pentru raspuns, ati fost foarte promt!
Mansarda este construita de o societate privata, iar in antecontract spune “Apartamentul vatrece in proprietatea cumparatorului…” deci consider ca e vorba de drept de proprietate si m-a asigurat si constructorul ca asociatia blocului a cedat terasa;Probabil saptamana viitoare voi semna antecontractul si va voi tine la curent!
January 16th, 2009 at 10:52
Ok ma bucur pentru tine! In conditiile crizei actuale oferta imobiliara reprezentata de mansarde este chiar o alternativa mult mai ieftina. Important insa sa verifici pe principiul frica pazeste bostanaria, cu diplomatie si tact, daca firma privata are acordul scris a 100% din locatari, cum se impart cheltuielile comune, daca lucrarile au aprobarile necesare si proprietatea ulterior se va inscrie in Cartea Funciara, daca mansarda va corespunde dpv termic (acel pasaport termic impus mai nou de UE…) Oricum felicitari, ai facut, cred, o afacere! Ne poti da niste detalii, ce suprafata, in ce zona si eventual how much? Iti multumim.
January 18th, 2009 at 11:10
Ca urmare a sfaturilor primite am lamurit potentialele problemele si asa am semnat ieri rezervarea pentru un apartament cu suprafata construita 65m2 (32 jos- etajul 5 construit din BCA si 33 sus- la mansarda) la pretul de 55.000 euro (TVA de 5% inclus) .Apartamentul este in Pantelimon si ca si avantaje (mai ales in conditiile acestea de criza de lichiditati) avem posibilitatea de plata in rate pe maxim 15 ani fara dovezi (carte de munca, salariu mare… si destul de important – fara comisioane- doar dobanda de 10% pe an calculata la euro) cu un avans de minim 30%, si termenul de finalizare este de maxim 6 luni, sper ca in iulie cel tarziu sa ma pot muta!Daca imi da voie moderatorul o sa va dau si numele firmei sau link-ul si orice detalii pentru cei interesati (oricum nu este singurul proiect al firmei, astfel mai desfasoara activitati de mansardare si in alte zone ale Bucurestiului)!
Inca o data multumesc pentru sfaturi!
January 20th, 2009 at 15:09
vezi totusi poate fixezi pretul in ron. Este mult mai sigur mai ales ca ..intuitia imi spune ca esti platit in moneda noastra. 10% pe an la un curs sa zicem de 3,5 euro/ron este una si total alta la un curs de 4,3.
Fa singur calculul si ai sa vezi ca este o diferenta subsatntiala
January 20th, 2009 at 17:46
Stiu ce inseamna, m-am gandit si eu eventual sa limitez superior suma adica sa prevada contractul o limita superioara pentru euro mai ales ca exista una inferioara la 3,5 ron/euro si nu invers cum ai scris tu
Si daca ar fi asa si dezvoltatorul accepta ar accepta, normal la aceeasi diferenta intre cursul de acum si maxim ca si cea dintre cursul de acum si minim si nu m-ar avantaja pentru ca nici nu vreau sa ma gandesc ca euro va sari de 5,1 ron.
O sa discut cu el dar practic riscul e din partea amandurora (sincer doar sa cadem la invoiala poate la un curs undeva pe la mijloc, dar nu cred ca va accepta si apoi daca stabilesc curs de 4 ron/euro sa zicem si euro se duce mai jos…?).Firma e destul de maleabila, dar nu stiu daca nu cumva intind coarda prea mult….
Ps: nu mi-ai spus daca am voie sa postez linkul cu firma!
January 26th, 2009 at 18:31
Da…nu vad care este problema. Acesta este un site care are ca scop ajutorarea celor ce isi doresc sa devina Proprietari.
PS
anunta-i insa p cei de la firma sa se astepte la factura de publicitate. Glumeam
January 26th, 2009 at 21:50
Ma gandeam ca poate sunt persoane interesate si atunci ne-am putea sfatui reciproc sau poate cineva a avut de-a face cu firma si are ceva de spus.
Este vorba despre o firma din Sibiu – Adi Construct Sibiu- http://www.mansarde-a-con.ro care face mansardari si in Bucuresti.Mi s-au parut foarte amabili angajatii, chiar si directorul cu care am incheiat rezervarea.
O sa revin cu problemele aparute pe parcurs!
February 9th, 2009 at 16:10
Pentru ca domnul Emil lauda firma in cauza, ma simt obligat sa avertizez potentialii cumparatorii ai mansardelor asupra tzepei pe care o vor lua. Stau la dispozitia oricui cu sfaturi si documente care demonstreaza modul in care firma in cauza inseala clientii. Vezi link : http://mansardare.wordpress.com
February 12th, 2009 at 16:33
Propun adminului acestui topic sa intre pe site-ul dat de “giku” si sa decida daca va lasa acel site ca si “reclama” postata de acest “gica contra” care a invadat toate topicurile pe marginea acestui subiect, doar pentru ca el nu doreste construirea unei mansarde deasupra blocului in care locuieste – ii respect parerea dar consider ca nu aduce argumente si de aici pana la a spune ca toate autorizatziile care s-au dat pentru constructiile de mansarde au fost date pe spaga in conditziile in care intervin autorizatzii de la primarie de la pompieri, si multe altele, consider ca e cale lunga!
Dupa cum se poate vedea mai sus sunt cateva recomandari facute de “sfatissimo” de care poate tzine cont oricine.
Mai atrag atentia asupra faptului ca acest “giku” va incerca sa transforme topicul in circ si va aduce injurii oricarei persoane care nu este de acord cu el (eu am patzit-o)a se vedea comportamentul la http://forum.softpedia.com/index.php?showtopic=436329&hl=mansarde !
Fiecare decide pentru el ce e corect si ce nu!
February 12th, 2009 at 19:32
Dl.Emil, intre timp institutiile statului au inceput sa-si faca datoria . Deja opinia mea nu mai conteaza. Consideri ca cei de la Inspectoratul de stat in constructii au o parere avizata ? Citeste aici opinia lor : http://mansardare.files.wordpress.com/2009/02/raspuns-isc_2.jpg .
Pentru “sfatissimo” o mica precizare: asociatia NU vinde terasa ci cesioneaza dreptul de folosinta a terasei pe termen nelimitat ceea ce este ,evident, ilegal.
February 13th, 2009 at 12:35
Am vorbit la inspectoratul de stat in constructii si spre mirarea mea nu au spus nimic in legatura cu vreo problema tehnica gen expertiza ci au zis ca sunt probleme juridice privind acordul locatarilor;la primaria sector 3 se reanalizeaza autorizatzia de constructie; eu ma intreb ce se va intampla avand in vedere ca la o scara de bloc e toata lumea de acord cu construirea mansardei si la cealalta sunt persoane impotriva mansardarii (se va da autorizatzie pentru mansardare doar la o scara?).
Special pentru “giku”: s-a inventat concesia pe 99 de ani si chiar la constructii unde nu se specifica, se considera concesia pe perioada existentei constructiei!
Il asteptam si pe “sfatissimo” cu parerea lui in aceasta problema!
February 13th, 2009 at 12:38
ERATA : a se citi mai sus “cesiune pe 99 de ani” in loc de “concesie pe 99 ani”!
February 13th, 2009 at 13:26
Interesant. Noi am asteptat o luna si ceva sa primim un raspuns iar tu l-ai primit in cateva ore.
In cazul in care problemele juridice ti se par neglijabile mai citeste totusi odata raspunsul ISC si o sa vezi ca exista o problema tehnica chiar foarte grava (chiar penala).
In ceea ce priveste cesiunea pe 99 ani trebuie sa stii ca in acest caz se numeste act de dispozitie si in cf. cu legea 230/2007 asociatiile de proprietari nu au voie sa emita acte de dispozitie ci doar acte de administrare si conservare deci contractul este nul .
February 13th, 2009 at 16:45
Raspunsul l-am primit telefonic si repede pentru ca probabil deja era cunoscuta situatzia, voi atzi asteptat o luna pentru ca a necesitat documentare din partea lor.
Cat despre partea juridica, avocatul meu mi-a spus ca atat timp cat sunt de acord tozti locatarii nu sunt preobleme; ramane de vazut ce se intampla in cazul vostru unde sunt persoane impotriva!
February 15th, 2009 at 13:38
Eu sunt in momentul in care ma gandesc daca sa platesc sau nu avansul pentru un apartament la mansarda. Am insa un dubiu privitor la terasa blocului si la cota indiviza. Terasa fiind concesionata de catre asociatia de proprietari, nu exista riscul ca peste cativa ani sa se trezeasca un proprietar sa atace acest contract de concesiune si sa si castige? Din cate stiu in momentul in care cumperi un apartament de acest gen, cota indiviza va trebui redistribuita, astefel incat si noii locatari de la mansarda sa beneficize de o cota indiviza. Se mentioneaza in acest lucru in contractul semnat cu constructorul?
February 16th, 2009 at 15:10
In contractul de vanzare semnat cu constructorul nu se mentioneaza nimic despre cota indiviza pentru ca apartamentele de la mansarda nu au o cota indiviza asociata. Ca sa intelegi mai bine, regimul juridic al acestor apartamente la mansarda este acelasi cu a unei antene GSM. Ai dreptul sa stai acolo pe perioada specificata in contractul de cesiune. Cum aceste contracte sunt facute pe perioada nelimitata (ceea ce este ilegal) in momentul in care unul dintre vecini se supara pe tine ataca contractul in instanta si poate cere evacuarea ta ,demolarea constructiei sau iti poate solicita o taxa lunara /anuala etc..
Iar asta este valabil chiar daca TOTI locatarii au fost de acord.
Faptul invocat de tine este principala capcana juridica a acestor mansarde. Contractul de vanzare-cumparare pare facut foarte profesionist. Practic , daca nu-l citesti cu maxima atentie nici nu observi omisiunea.
Pe langa asta, inainte de a achizitiona ar trebui sa iei in calcul si problemele tehnice multiple.
February 16th, 2009 at 18:44
Citez din “Contractul de cesiune” dintre firma constructoare si asociatia de locatari respectiv fiecare locatar care a fost de acord cu acesta:
“Cesiunea este conditzionata, sub efectul rezolutziunii, de edificarea mansardei, in caz contrar, respectiv nerealizarii mansardei, din orice motiv, prezentul contract nu va mai produce efectele juridice scontate, restabilindu-se situatzia anterioara de CF, intrucat cesionarul nu poate dobandi dreptul de proprietate asupra partilor comune indivize fara sa detzina in proprietate apartamentele construite la mansarda.
In aceste conditzii SC “firma contructoare” avand dreptul de a-si nota in cartea funciara acest drept asupra terasei- acoperis aferente scarii blocului, precum si a constructiei ce va fi edificata, respectiv intabularea dreptului de proprietate asupra mansardei”
February 16th, 2009 at 19:35
Buna dragi ”postanti”, nu am intervenit pana acum pentru ca v-am lasat sa va defasurati in voie fortele. Acesta este un spatiu deschis pentru opiniile de tot felul cu o singura precizare: atacati ideea si nu persoana. Deci atentie pe viitor.
In ceea ce priveste problema ridicata si Emil si Giku au partial dreptate. Fara a dori sa impac capra cu varza (nici un apropo baieti) exista firme si firme, personal stiind exemple si de o parte si de alta.
”regimul juridic al acestor apartamente la mansarda este acelasi cu a unei antene GSM”…da ai dreptate Gikule doar daca acest aspect este precizat in contract. Daca se face contract de cesionare, adica de folosinta a unui bun pe o anumita perioada de timp, aceasta mansarda poate avea statut de antena GSM. Insa daca avem de-a face cu un Contract de vanzare-cumparare, nimeni nu va mai putea contesta proprietatea. Pentru acesta insa, firma care construieste mansarda va trebui sa aiba acordul asociatiei de proprietari. Daca vrei sa iti cumperi o mansarda ce te costa sa te duci la tanti administrator si sa vericici daca acest acord este dat?!
ca sa faci o mansarda este nevoie de :
- certificatul de urbanism care sa cuprinda metodologia ternica de constructie
-autorizatia de construire
- avizul proiectantului initial al blocului sau de la IPB (instit. proiectari buc.)
- expertiza tehnica a constructiei realizata de specialisti acreditati IPB
-avizul unui verificator de proiect pentru partea de rezistenta (un structurist avizat)
- avizul Inspectiei in Constructii
- acordul legalizat (de catre notar)al coproprietarilor din bloc sau al asociatiei de proprietari ( asociatia de propietari are statut juridic)
- avizul specialistilor in sanatate publica
In ceea ce priveste regimul cotei indivize…Giku are dreptate. Aveti grija. Nu va bazati doar pe contractul pe care vi-l pune in fata constructorul Mergetii pentru sfat la notar care este singurul organ ce poate face inscrierea in CF.
in rest…mansardarea ca idee nu e rea. Atata timp cat firma este serioasa, face reabilitarea termica, curatenie…da bani proprietarilor blocului mansardat.
In vremuri de criza imobiliara, ca sa nu stai in ploaie, daca esti atent si ceri sfatul unui specialist…de ce nu?!
February 16th, 2009 at 20:09
Am vorbit cu un avocat despre cele mentionate in contractul tau si mi-a spus ca este putin riscant, deoarece un contract de cesiune poate fi atacat in instanta de catre un locatar, chiar daca initial si-a dat acordul, cu conditia sa aiba motive serioase. Iar cu un avocat bun se pot gasi aceste motive. Eu mai cercetez si daca gasesc chestii noi revin.
February 16th, 2009 at 20:57
Se poate sa ai dreptata, oricum un avocat bun poate sa scoata ce vrea din orice caz, insa ce motive serioase ar putea avea un locatar care si-a dat acordul, a primit o suma de bani si a primit servicii precum renovare scara interior exterior, izolare cladire exterior, schimbare geamuri scara, repararea terasei prin crearea acoperisului? Ma gandesc ca e un contract in care o parte primeshte bani si servicii si apoi se razgandeshte si nu mai e de acord sa ofere nimic in schimbul acestora!
Cred ca singura problema ar putea fi de genul juridic gen lipsa unor autorizatzii, a unor acorduri, sau a unor expertize!
Astept noi amanunte de la Sergiu, mai ales ca ne aflam in aceeasi situatzie de a achizitziona un astfel de apartament!
February 17th, 2009 at 10:59
Dl.Emil poate ne explici cum se procedeaza pentru a transforma o cesiune in proprietate. Sa luam un caz concret : blocul din pantelimon care este terminat. Roaga-i pe cei de la A-CON sa-ti arate un document care dovedeste ca apartamentele de la mansarda au asociate o cota indiviza din constructia veche .(si arate-ne si noua o copie sa ne luminezi)
Fraza enuntata in contract este lipsita de valoare juridica si contine o contradictie in termeni .La fel de bine puteau sa scrie ca asigura noilor locatari un loc in rai.
In ceea ce priveste atacarea contractului este suficient ca un locatar sa invoce nespecificarea perioadei de cesionare si contractul este anulat.Legea 230/2007 este foarte clara in aceasta privinta. Nu are nevoie de alta motivatie.
February 17th, 2009 at 12:59
O sa intreb si lucurul asta ca sa iti fac pe plac, insa din discutziile cu avocatzi lipsa cotei indiviza din constructie sau din terenul aferent nu inseamna ca nu potzi fi proprietarul aparatmentului de la mansarda, mai ales ca locatarii si-au dat acordul de cedare a terasei pe termen limitat de existenta mansardei exact cum scrie in cesiune.
Oricum in ultimul timp s-au facut demersuri in sensul mansardarii cu acordul a 2/3 din locatari, din care cei de la utlimul etaj sa fie totzi de acord: http://www.mie.ro/_documente/transparenta/consultari_publice/consultare55/Lege.pdf
Faptul ca “giku” nu e de acord cu mansardarea blocului in care locuieshte-l-am inteles cu totzii, dar cum am mai spus in alt topic:”de aici pana la a suspecta ca toate autorizatziile(primarie, ISC, pompieri,….) sunt date pe spaga si ca exista un fel de complot impotriva lui, e cale lunga si deocamdata nu a dovedit cu nimic.
Ce nu am inteles eu din acest razboi impotriva mansardarilor : cei ce nu accepta mansardarea, accepta in schimb sa le ploua in casa prin terasa nereparata, iar cand vine vorba de reparat aceasta terasa nimeni nu e dispus sa dea bani pentru reparatzie (e clar ca cele 2 solutzii sunt singurele pentru disparitzia problemelor legate de infiltratzia apei la etajele superioare)!
February 17th, 2009 at 13:36
Nu-mi faci pe plac. Discutam despre capcanele din contracte. Deci am cazut de acord ca vei fi proprietar doar pe peretii apartamentului de la mansarda si nu o sa ai nici un drept de proprietate asupra vreunei cote din terenul pe care este edificata constructia.Adica ZERO cota indiviza. Si cu asta am raspuns Dlui Sergiu.
Nu este nici un complot impotriva mea. Fara sa vrem niste jmecheri si-au bagat …. in drepturile noastre .Nu facem decat sa ne aparam drepturile. Deja ISC ne-a dat dreptate. Nu stiu ce dovezi astepti tu. Cat de curand se va pronunta si Tribunalul Bucuresti.
Intr-un fel ma bucur ca iti cumperi apartamentul pentru ca o sa aiba bani A-CON sa ne despagubeasca.
February 19th, 2009 at 16:59
La intabulare cota indiviza se redistribuie astfel incat si noile apartamente vor avea cota din terenul aferent cladirii, iar proprietarii vechi vor avea o cota mai mica (nu cred ca nedreptatzeshte pe nimeni!)!Am semnat precontractul si e prevazut acest lucru(am vazut si un contract final pentru blocul din comuna Pantelimon unde sunt trecute cotele indivize ale fiecarui apartament-se vor inscrie si in CF)!
Pentru domnul Giku : parca la un moment dat te bateai cu pumnul in piept ca toti fac orice pentru bani si ca autorizatziile s-au dat pe bani; acum vretzi bani? pai cum vine asta? (suma de 10.000 de euro pe care atzi avansat-o constructorului ca sa nu mai facetzi galagie va suna cunoscut? sa va mai spun?: ca si contraargument atzi mentionat ca nu atzi fost instiintzat de construirea mansardei desi pe lista de semnaturi atzi mentionat ca nu suntezti de acord! pai cum puteatzi sa nu fitzi de acord daca nu stiatzi?)
February 20th, 2009 at 13:31
Ca si noutate: Serviciul Disciplina in Constructii din Primaria sector 3 a amendat contraventional firma A-CON ADI CONSTRUCT SRL si a intocmit proces verbal de anulare a autorizatiei de construire si suspendare a santierului pentru nerespectarea legii 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii. Neregularitatile constatate au fost atat de ordin tehnic cat si juridic.
Practic cei care au cumparat apartamente in aceasta mansarda pot sa-si ia adio de la ele.
Micsorarea cotei indivize la proprietarii vechi fara acordul lor este echivalentul unei exproprierii .Haideti sa nu batem campii.
Sunteti prost informat.Avand in vedere valoarea imobilului, deteriorarile aduse acestuia, disconfortul creat precum si sirul de ilegalitati comise de constructor va asigur ca despagubirile solicitate vor depasi cu mult suma de 10000 EURO .
Intrebarea mea este : cine ar fi avut obligatia si cum ar trebui procedat pentru a avertiza posibili cumparatori asupra litigiului existent ?
Dl Emil va putea sa acuze mai tarziu constructorul de inselaciune ? In fond a fost avertizat .
February 22nd, 2009 at 14:05
Postatzi o dovada scanata in acest sens!Cineva minte: cei de la primarie au spus ca vor emite o noua autorizatzie numai pentru scara de bloc unde au fost totzi proprietarii de acord!
In privintza micsorarii cotei indivize recunboastetzi prectic ca daca totzi proprietarii sunt de acord – se poate face legal (pana acum sustineatzi sus si tare ca asa ceva nu e posibil)!
February 23rd, 2009 at 15:24
Nu minte nimeni. Cineva (nu spui cine ,persoana importanta) de la primarie i-a promis prietenului tau Ruja ca ii va emite o noua autorizatie (ilegala) numai pentru o scara.Si care-i problema ? In fond si prima autorizatie a fost tot ilegala. O sa o anulam si pe a doua.Punct.
Dl.Emil : in ce moment si in baza carei legi se tranforma cesiunea in proprietate ?
February 23rd, 2009 at 21:35
Nu pot sa nu remarc inca o data ca domnul “giku” sufera de teoria conspiratziei : in viziunea lui eu sunt prietenul constructorului, la primarie apare un alt prieten al constructorului, probabil in blocul in care domnul “giku” locuieste exista altzi prieteni ai constructorului si uite asa toata lumea e impotriva d-voastra
!Suntetzi jalnic!
Uitatzi intentionat sa postatzi dovada acuzatiilor de mai sus cu privire la amendarea constructorului si anularea autorizatiei de constructie!
February 24th, 2009 at 10:19
Ma puteti injura in voie la http://mansardare.wordpress.com .Nu cred ca pe cititorii acestui articol ii intereseaza bolile de care sufar eu. Va multumesc anticipat.
Revenind la capcanele din contracte, tot nu m-ati lamurit prin ce miracol se transforma cesiunea in proprietate.
February 24th, 2009 at 10:50
Probabil v-ar face mare placere sa intram intr-un astfel de schimb de injuraturi…eu cred ca nu se cade! Si vorba unui alt “prieten” al mansardelor (mentionez ca totzi cei care il contrazic pe “gica-contra” vor deveni prietenii constructorului si automat dusmanul stimatului domn “giku”) NU MAI FACE ATATA RECLAMA BLOGULUI ACELA, pentru ca acuzele aduse acolo nu au dovezi si oricum e clar ca vrei doar bani (te doare-n cot de vecini sau de cumparatori) si daca ii vei primi : mansardarea va deveni legala din punctul tau de vedere.
Te invit inca o data sa postezi dovada celor spuse mai sus cu privire la amendarea constructorului si anularea autorizatziei de constructie(asa si eu pot sa spun multe), iar eu voi posta precontractul incheiat la notar (pentru a clarifica nelamuririle).
Oricum fenomenul mansardare a luat amploare si in Bucuresti: http://www.apartamentemansarda.ro/Preturi.html
http://www.mansardata.ro/
http://www.apartamente-mansarda.ro/ro-legislatie.html
http://www.constructii-mansarde.ro/
February 25th, 2009 at 12:31
Interesanta teorie.
Dar tot nu ne-ai lamurit cum se transforma cesiunea in proprietate . Astept explicatia cu interes.
February 25th, 2009 at 14:00
Baietiiiiiii…. Giku si Emil de ce nu va intalniti voi la o bere si rezolvati barbateste problema. Daca aveti nevoie de un arbitru ma ofer voluntar si vin si eu (va dezvalui un secret…sunt de fapt o moldoveanca pasionata de imobiliare asa ca aveti grija!:))
tu Emile sa iti stapanesti sanatos noul apartament la mansarda. Tu Gikule sa nu dai voie niciodata cuiva sa isi faca mansarda pe blocul tau. Gata. Va propun insa, pentru ca in mare masura argumentele voastre sunt pertinente si fiecare viitor proprietar are de invatat de la voi sa comenteze Este criza! Cum procedam? sau Preturi in scadere sau Solduri rezidentiale (la acest ultim articol s-a cam lasat cu cafteala!!!).
Chiar ma intereseaza sa stiu ce parere aveti mai ales ca sunteti atat de pasionali. Ce ar fi sa imi spuneti cum procedati voi in aceste vremuri?
ar fi o schimbare bine venita de peisaj
February 25th, 2009 at 14:18
De acord cu Sfatissimo.
PS. cand voi scrie un articol despre masadari o sa va contactez ca sa va expuneti puncetele de vedere pro si contra.
Va multumesc pentru contributia voastra la continutul acestui site!
March 2nd, 2009 at 16:19
e foarte interesant ce scrie-ti, dar am si eu o nelamurire, vreau sa cumpar un apatament nou, in bloc nou, deja terminat, vanzare cu avans si restul in rate, intrebarea mea e ce fel de act detine constructorul pe care se poate baza vanzarea. ex daca la un ap vechi exista contract de vanzare cumparare, cf etc, ptr un ap nnou ce exista?
March 3rd, 2009 at 14:52
buna,
raspunsul este simplu. Tot pe baza unui contract de vanzare cumparare se face achizitia. Este vorba de un bun imobil si doar asa se poate vinde. Cand vrei sa cumperi un apartament nou deja terminat vei cere ANTERIOR semnarii urmatoarele acte in copie:
- draft contract de vanzare cumparare
- titlu de proprietate asupra terenului pe care s-a construit blocul
- autorizatie de construire
- RELEVEUL adica schita apartamentului
- extras de informare de la Cartea Funciara (vezi daca proprietatea este sau nu libera de sarcini, ipoteca)
- lista finisaje care musai trebuie sa corespunda cu ceea ce e in apartament
- pasaport termic (daca exista pentru apartament)
In cazul in care mergi prin credit ipotecar de la banca, functionarii de acolo vor face ei analiza actelor premergatoare cumpararii. In cazul in care ratele se platesc la dezvoltator le iei si le duci la un notar spre analiza.
In ambele cazuri ai grija la cuantumul DOBANZII!
Si fii atenta si la costurile ”ascunse” care se adauga la pretul de vanzare al apartamentului: taxa de management, costuri intretinere apartament, comision de acordare credit sau administrare (la banca), comision notar…
March 23rd, 2009 at 19:07
Buna ziua!
Am contractat un apartament anul trecut, de atunci surprizele neplacute se tin lant.
Vreau sa stiu daca legea permite ca dezvoltatorii sa construiasca blocuri cu tevi la comun, am scurgerea de la bucatarie in grinda care delimiteaza livingul de bucatarie, pluviala e in dormitor, liftul e pozitionat in apartament, cat de legal e ceea ce a facut dezvoltatorul?
March 30th, 2009 at 15:29
Buna si scuze pentru intazierea mesajului de raspuns:)
problema se reduce exclusiv la autorizatia de constructie (AC). Daca a primit-o (si ea se obtine exclusiv dupa ce se analizeaza de catre forurile competente proiectul in sine) atunci constructia este in legalitate. Daca proiectul a primit aprobare intr-o anumita forma de executie iar dezvoltatorul nu a respectat normele constructive si a modificat proiectul atunci clar este in ilegalitate. Tot ce puteti sa faceti este sa identificati AC, sa vedeti cine a dat aviz favorabil si sa va adresati lor pentru lamuriri.
Din ce vad la d-voastra s-ar putea sa fie o problema se finisare …acele tevi sau scurgeri se vad si de aici problema, ele in mod normal fiind mascate si deci neobservabile.
Insa nici nu am inteles foarte bine care sunt obiectiile d-voastra: scurgerea (in spatele chiuvetei) de la bucatarie nu are cum sa fie in grinda (grinda este un element in constructie care asigura structura de rezistenta); liftul in apartament…cumva este vorba de peretele comun cu casa liftului? ”tevi la comun” – pai toate blocurile au tevile la comun!!! Important este sa vedeti schita initiala a apartamentului pe care o aveti la contract (sper ca o aveti:() cu ceea ce este in apartament.
Chiar m-ati facut curioas…va astept cu mai multe detalii pentru a lamuri aceasta problema. Se poate intreba cu usurinta la IPB si gasi un raspuns pertinent.
Unde este blocul cu pricina?
March 31st, 2009 at 23:36
Buna,
Am si eu nevoie de un sfat, am facut in 2007 un antecontract pentru o garsoniera, am platit 95% si termenul de finalizare ar fi fost septembrie 2008, de atunci intarzierile se tin lant, constructorul este foarte irascibil cand este abordat si continua sa promita termene de finalizare desi din noiembrie 08 in blocul in care am garsoniera nu s-a miscat nimic. Din pacate prea tarziu m-am informat si in antecontract nu am nici penalitati, nici schita (si s-a intamplat si sa ne schimbe garsoniera din antecontract pentru ca nu au primit aviz de la primarie pentru planul initial)in plus pretul este trecut fix (inclusiv TVA) si refuza sa reduca si TVA-ul la 5%. As vrea sa stiu ce documente ar trebui sa pregatesc inainte de a ma duce la avocat/tribunal. Am aflat ca societatea respectiva deja 4 dosare la Tribunal cu obiectul restituire dublu avans si multe datorii la banca.
Multumesc mult,
Adela
April 2nd, 2009 at 14:50
Buna ziua!
Multumesc pt raspuns.
Revin cu niste lamuriri, prin scurgerea din grinda m-am referit la scurgerea din bucatarie a vecinului de la etajul superior, care e pozitionata pe plafonul grinzii care delimiteaza bucataria de living. Ea va fi mascata cu rigips dar nu asta e problema, problema e ca ea ramane pozitionata tot in livingul meu si in cazul unei defectiuni vecinul de la etajul superior trebuie sa intre in apartamentul meu pt a remedia defectiunea, plus deranjul acustic.
Apoi, pluviala este in dormitor, cat de legala e pozitionarea pluvialei in dormitor? Stiu ca in blocurile ceausiste este pozitionata pe hol tocmai pt a nu deranja acustic.
Despre lift, avem doi pereti ai liftului in casa, iar casa liftului e practic incadrata in apartamanet, cel de al treilea perete fiind comun cu peretele debaralei vecinului.
Blocul este din Constanta- Faleza Nord.
Apartamentul a fost contractat fara a consulta schita cand inca nu era proiectat.
Imi puteti spune ce reprezinta autoritatea IPB?
Va multumesc.
April 3rd, 2009 at 9:03
Buna,
Pe langa fiecare Primarie, exista o Directie de Urbanism si Amenajare Teritoriala, care este institutia ce autorizeaza constructiile. Cand se autorizeaza un bloc (mai mare de P+1) se depune si un Memoriu de Arhitectura care prevede (ar trebui) toate exigentele legate de confortul viitorului locatar. Daca proiectul a FOST AUTORIZAT dupa cum imi descrieti d-voastra…nu prea aveti ce face. Insa, pentru a fi 100% sigur, cu autorizatia si contractul semnat, adresati-va Directiei de Urbanism (sau autoritatea care a dat aprobare) pentru lamuriri. Sa vedeti daca ceea ce este in proiect se poytriveste cu ceea ce s-a livrat.
In ceea ce priveste ce-a de-a doua problema dati-mi voie sa va trag de urechi. Cand se contracteaza un ap. in faza de proiect sunt vitale Autorizatia de Construire, Schita Apartamentului si Lista de Finisaje. Ce pot sa va zic…incercati sa va adresati unui avocat…
April 3rd, 2009 at 9:17
Pentru Adela:
Buna,
Din nefericire ca si in cazul lui Adi va”cert” ca ati acceptat un contract fara schita arhitecturala. Insa, din ce imi spuneti, cazul d-voastra este relativ usor. Contractul pe care l-ati semnat poate fi cu usurinta contestat in instanta tocmai datorita neconcordantelor:
- nerespectarea termenului de finalizare
- lipsa unei schite ca anexa la contract
- schimbarea obiectului contractului (un tip de garsoniera ati contractat…care ulterior a fost schimbat!!!!)
Si ati mai platit si 95%
…ce puteti face este doar sa mergeti la avocat. Cu ce acte sa va duceti? Pai cu toate pe care le aveti inclusiv cu notificarile primite de la dezvoltator…daca a trimis.
Si o recomandare: identificati cine sunt celelalte 4 victime si poate inaintati o plangere comuna. Cel mai bine ar fi ca toti ”locatarii” sa o faca.
April 3rd, 2009 at 9:27
Tot pentru Adela:
uitasem aspectul legat de TVA…si cel mai bine va dau urmatorul link unde este explicata procedura de recupere a celor 14% din TVA-ul deja platit: http://www.avocatnet.ro/content/forum%7CdisplayTopicPage/topicID_38474/.html
April 5th, 2009 at 8:12
am vandut un ap.cu 3 camere intr-un bloc nou, bucatarie, baie , living 2 si balcon in total 64 mp asa apare in schita ap, cand s-o facut intabularea in extrasul CF apare sufrafata utila de 60 mp , nu apare balconul
eu am vandut tot apartamenul, nu la mp
acum omul care l-o cumparat nu mai vrea sa plateasca balconul , pentru ca nu apare in CF
ce pot face ?
va multumesc
April 6th, 2009 at 11:43
pentru Horea,
Buna, si sa o luam cu inceputul. In urma masuratorilor cadastrale a rezultat un RELEVE in care sunt incluse toate incaperile apartamentului cu suprafata UTILA aferenta (canerazi, baie, bucatarie, hol, debara, balcon, etc). Daca in RELEVE-u nu apare balconul inseamna ca s-a facut o greseala de catre cadastrist (identifica cine este dupa stampila rotunda rosie pusa pe releveu).
Ca sa se poata remedia greseala, proprietarul (aici nu am inteles…(daca ati vandut sau nu?), va face o notificare pe langa ANCPI (Agentia Nationala de cadastru si publicitate imobiliara), sectorul care a facut masuratorile cadastrale ca sa remedieze greseala.
si apoi…. daca d-voasta ati vandut apartamentul ca un tot,o suma fixa si nu la metru patrat de ce vreti sa primiti bani pt balcon?
Sau este invers… din suma fixa viitorul proprietar vrea sa scada suprafata balconului?
Oricum daca ati semnat deja un ctr de vanzare cumparare, ati primit banii… noul proprietar nu are decat sa se duca sa isi treaca si balconul in acte. Avand in vedere ca este greseala ANCPI nu va plati nimic… doar va avea de alergat.
June 6th, 2009 at 11:44
Buna,am si eu o intrebare. Am platiti un avans de 25% pentru un apartament intr-un bloc nou si urmeaza sa dau transa finala cand constructia este la rosu, pentru asta evident am nevoie de un credit imobiliar; problema e ca in ultimul timp se tot vorbeste de programul “prima casa” si din cate cred m-as putea incadra si eu numai ca bancile nu acorda creditul decat in momentul cand casa este finalizata. Am vreo sansa sa-l conving pe dezvoltator sa aman plata transei finale pana la finalizare? Multumesc anticipat.
June 9th, 2009 at 12:33
Buna,va rog ajutatima si pe mine.Am facut un ante contract la o mansard si am dat avans 75%.In data de 15iun ar trebui sa ne intalnim la notar pt finalizarea contractului si acum ma suna constructoru sa ma duc sa facem contractu de cesiuna sa intabuleze direct pe mine dar racordurile gaz apa nu sunt facute.Ce sa fac imi este teama sa nu fie teapa.Va rog parerea dv.URGENT
June 9th, 2009 at 14:07
pentru Teodora,
Eu sper sa aveti…insa nu am de unde sa stiu cat de permisiv sau nu este dezvoltatorul. Puteti incerca. Ideea este ca acest program este unul inca in faza de proiect, normele de aplicare nefiind inca adoptate. Deci va mai dura… Iar din cate stiu eu nu te-ai putea incadra pentru ca anterior proogramului ai contractat un apartament. Iar o lege nu se aplica retoactiv!
Insa poti sa vorbesti cu dezvoltatorul
June 10th, 2009 at 11:50
Pentru Szabo:
M-ai facut curios cu problema asta si astept si eu cu nerabdare raspunsul lui sfatiasimio, mai ales ca sunt si eu implicat intr-un astfel de contract; daca se poate sa ne spui si in ce zona e mansarda sau care este constructorul pentru ca stiu ca in zona Camil Ressu sunt procese pe rol pentru legalitatea constructiei si poate asa se explica graba constructorului (tocmai de aceea trebuia sa ne punem in garda!)!Oricum racordarea la utilitati dureaza ceva timp. Sa vedem ce e de facut…
June 10th, 2009 at 19:16
Pentru Emil
Din pacate nu sunt din Bucuresti,dar aztazi am fost la un avocat din pacate da era sa iau teapa pt ca facand contractu de cesiune luam tot asupra mea adica mai pe romaneste constructoru nu poate intabula si semnand acest contract el scapa de grija asta urmand sa umblu eu pt a intabula cea ce nu se poate din cauza nsh ce particica de pamant.Acum urmeaza sa ne vedem cu avocata mea sa vedem cum facem.Deci foarte mare grija ii bn sa va consultai cu un avocat inainte sa semnati ceva.
June 11th, 2009 at 21:02
Pentru Szabo:
Dupa ce am primit raspunsul tau m-am repezit la precontract pentru ca eu tzinusem minte ca e specificat acolo ca “promitenta vanzatoare se obliga sa intabuleze dreptul de proprietate asupra apartamentului si sa prezinte la notariat incheierea de intabulare” si intr-adevar asa e! M-am mai linistit un pic!Oricum multumesc de sfat si succes la intalnire!
June 15th, 2009 at 10:56
Mare atentie asa cum am mai precizat si pana acum cu aceste contracte , indiferent daca se refera la o mansarda sau la un apartament. Nu exista un standard al contractului comercial si de aceea un dezvoltator se poate obliga sa se ocupe de tot ce inseamna intabulare , utilitati, avize si autorizatii…sau nu. De aceea este vital sa CONSULTATI UN AVOCAT / NOTAR. Taxa pentru consultanta este infinit mai mica decat o posibila ”tzeapa”. Iar din experienta proprie cei care au avut de suferit de pe urma unor contracte sunt exact cei care, fara a avea cunostintele necesare, au semnat…ca primarii.
June 15th, 2009 at 11:05
PRIMA CASA.
Nu sunt carcotasa. Vreau ca acest program sa mearga si cat mai multi sa isi cumpere case. Insa sunt mut de uimire cand vad cum Guvernul se da peste cap sa scoata normele de aplicare ale acestui program in timp ce BANCILE tac.
Nu conteaza ce vrea Premierul Boc si ce promite el prin acesta campanie atata timp cat bancile comerciale care sunt cele ce vor credita tinerii ce doresc o casa nu se raliaza acestei initiative.
Dobanda la euro va fi in jurul valorii de 6% pe an…precizeaza Ministrul Fintelor, Pogea. Pai pot el sa doreasca acest lucru, daca o banca nu ofera efectiv aceasta dobanda, ce conteaza! Sau este posibil sa ne trezim in situatia absurda de a avea o dobanda de 6% insa niste comisioane incredibile…si tot acolo iesim.
Asa ca stau si astept reactia efectiva, scriptica, publica a bancilor vis a vis de acest program…si dupa mai discutam.
June 26th, 2009 at 13:55
Salut !vreau un sfat referitor la ce acte sa ma astept.deci,vreau sa cumpar o casa de lemn.constructorul are terenul eu dau 30% avans si in 3-4 luni casa e gata si ramane ca restul de bani sa ii dau in fix 10 ani.Ce acte voi semna si primi?multumesc pentru raspuns !
July 1st, 2009 at 14:15
buna,
in primul rand un contract de vanzare cumparare care sa includa si clauza de antrepriza. Adica cumperi terenul + viitoarea constructie de pe el + ipoteca.
Ca anexa la contract: titlul de proprietate teren, autorizatia de constructie, extras de carte funciara de informare in prima faza, memoriu tehnic casa, lista de finisaje. Atentie la clauzele referitoare la ratele extinse pe 10 ani! Constructorul se transforma in acest fel in creditor…deci va pune ipoteca pe casa, teren sau amandoua? Care este dobanda si daca …Doamne fereste nu vei putea plati ratele in ce conditii se plica executarea silita.
Important insa este sa nu semnezi nimic pana cand actele nu trec pe la un avocat notar. Si asta pentru ca nu o banca preia sarcina ratelor ci o societate comerciala=constructor!
September 2nd, 2009 at 13:14
Buna .
As avea nevoie de un sfat. Anul acesta in martie am incheiat un antecontract de vanzare cumparare ptr o mansarda.Am achitat 10 %restul sumei urmand sa fie data in rate fixe(existand si posibilitate de achitare integrala in orice moment).Insa termenul de predare trebuia sa fie 30 iunie 2009.In antecontract se specifica ca acest termen se poate prelungi “cu cate 30 de zile ” pe motive de accident, boli, lipsa din tara. In momentul de fata (2 septembrie 2009) apartamentul nu este gata pentru a fi predat , lucrarile se tot amana. As vrea sa stiu ce pot face pentru a putea obliga in vreun fel constructorul sa predea apartamentul cat mai curand. Mentionez ca doresc sa ma mut in acel apartament si nu sa renunt. Va multumesc
September 9th, 2009 at 12:17
Buna ziua,
am urmatoarea situatie pentru care va solicit sfatul:
Am contractat un apartament intr-u ansamblu rezidential nou si sunt in faza de receptie finala (a avut loc o inspectie prealabila la care am constatat nereguli de finisaj si inflitratii de apa in apartament, cu termen de remediere, respectiv la receptia finala voi putea vedea daca au remediat sau nu).
1. As dori sa stiu, pentru cazul in care la receptia finala constat ca o parte din nereguli nu sunt remediate deloc sau nu sunt remediate in acord cu observatiile facute in procesul verbal la inspectia prealabila, mai ales infiltratiile de apa care stiu ca pot fi corectate prin remediere a efectului si nu al cauzei cum e normal (cum ma pot asigura ca nu voi mai avea peste 1 luna etc???)cu ce argumente legale/legi ma pot apara astfel incat sa obtin inainte de semnarea contractului final de V-C a celor promise?
2. suprafata construita stipulata la inceput in antecontract, respectiv 83mp construiti, ei zic ca intra si spatiile comune, cota indiviza 1 si 2 si suprafata utila (nu am balcon)si deci raman cu suprafata utila de 62mp; pretul este 83.000 eur+tva , deci 1000 eur/mp construit – cu stiu daca s-a respectat faptul ca spatiile comune trebuie sa coste 1/2 din pretul/mp (sau asta nu se regaseste in lege)?
multumesc,
Cris
September 17th, 2009 at 12:15
pt cris:
inainte de a face tu receptia finala ea se face de catre primarie. Cere acea receptie si vezi daca acele nereguli sunt semnalate si acolo!
Ctr de V-C se semneaza exclusiv dupa ce se constata ca apartamentul este confor cu standardele de calitate. In acelasi timp TREBUIE sa existe in ctr o clauza privitaore la viciile ascunse, adica acele defectiuni care pot apare ulterior mutarii (teava sparta, infiltratii, faianta care pica, etc) si CINE este cel care ofera garantia de buna executie!
Atentie: sunt multe cazurile in care dezvoltatorul paseaza aceasta raspundere constructorului….care dupa ce te muti este posibil sa il fugatresti! Argumentul legal este doar cel ce se va trece in ctr de V-C prin care dezvoltatorul SE OBLIGA sa remedieze in termen de x zile, pe cheltuiala lui eventualele defectiuni. Aveti grija: in PV de primire sa treceti ca au fost constatate defectiuni care au fost reparate. Nu doar…da s-a preluat apartamentul!
2) Cereti RELEVEUL (cititi informatiile de sus, din capcanele din contracte)
Acolo trebuie precizate exact aceste suprafete pt ca pe baza sa se face cadastru. Pretul pus de dezvoltator pt cota indiviza insa nu este ”lege”, fiecare il stabileste cum vrea cu conditia sa va fi adus acest fapt la cunostinta. La antecontract trebuie sa fie precizat: ap cu suprafata construita de 83 mp din care sup utila = x (defalcat pe fiecare camera, bucatarie, baie) + coota indiviza ( aici ea poate fi trecuta efectiv in metri…sau procente).
Deci nu prea mai aveti ce face acum…doar daca in urma masuratorilor finale sup. construita este mai mica decat 83!
September 26th, 2009 at 12:54
As dori sa cumpar o casa in orasul (comuna) Pantelimon compusa din 2 camere, baie, bucatarie. Problema este ca acea constructie se afla pe un teren concesionat de la Primarie (parca pe 35 de ani cu drept de prelungire pe inca jumatate). As vrea sa stiu, va rog, cum se face transferul concesiunii, la ce riscuri ma expun cumparand pe un teren concesionat si la ce acte ar trebui sa mai fiu atenta in acest caz. Multumesc din suflet.
September 29th, 2009 at 14:03
@Aniela. Concesiunea nu poate fi decat pe 49 sau 99 de ani. De obicei nu poate fi vandut un imobil construit pe un teren concesionat decat cu acordul expres al Concedentului. Exista insa foarte multe aspecte aici pe care nu vi le pot lamuri. De aceea este vital ca sa consultati un AVOCAT.
Va indrum totusi la Legea 219 din 29 noiembrie 1998 privind regimul concesiunilor + modificarile ulterioare.
Indiferent cat de atractiv este pretul nu luati o decizie fara consultarea unui Avocat!
November 6th, 2009 at 21:29
Buna ziua
Am contractat si eu un apartament cu 3 camere intr-un ansamblu rezidential in martie 2008 cu un avans de 25%.Data finalizarii este i decembrie 2009.Problema este ca eu sunt i faza 2 iar blocul pana la ora actuala nu este deloc ridicat,as dori sa pot sa imi retrag banii dar in antecontract au o perioada de 3 luni de gratie iar dupa perioada timp de un an imi platesc 400 euro pe luna.Problema este ca m-au contactat si ar vrea sa imi ofere un alt apartament intr-unul din blocurile din faza 1 dar eu imi vreau banii inapoi.Am sanse sa imi mai revad banii inapoi dupa cele 15 luni cum scrie in antecontract sau trebuie sa ii dau in judecata si ce sanse as avea
Va multumesc
November 8th, 2009 at 4:16
Buna ziua,
In urma cu 5 luni am incheiat un antecontract cu o firma pentru un apartament intr-un ansamblu rezidential.Am achitat 25% din valoarea apartamentului urmand cu restul de suma sa fie achitata in rate direct catre constructor cu o penalitate de 5% anual.Termenul de predare al apartamentului precizat pe antecontract fiind 15 nov 2009.In momentul semnarii antecontractului apartamentul/blocul era in faza de semifinisat.Problema mea este urmatoarea:la momentul actual apartamentul/blocul este finalizat 100% dar firma imi spune ca nu poate incheia actul de vanzare-cumparare decat undeva prin ianuarie deoarece este sfarsit de an si nu pot obtine actele de cadastru,intabulare,etc decat atunci.Insa mi se spune ca ma pot muta in apartament fara probleme si mi se cere sa incep plata ratelor.
Va rog sa imi spuneti daca este justificata in vreun fel motivatia lor de a nu face actul de V-C,deoarece mi se pare un pic suspect si daca am vreo baza legala sa ma mut in apartament si sa incep plata ratelor.Sa nu fie ceva ascuns.Deoarece mutatul in apartament presupune o serie de investitii,mobila…
Va multumesc anticipat!
Astept raspuns pe adresa de e-mail daca se poate.
November 23rd, 2009 at 22:39
@IONUT
Nu se poate ajunge direct la judecata daca inainte nu au existat o serie de notificari intre parti. Practic din ceea ce imi spuneti sunteti oarecum blocati cu acel antecontract timp de 3+12 luni de acum incolo. Doar daca ei nu va platesc banii (400 euro lunar) se afla in culpa si deci puteti incepe o actiune in justitie pe care si -eventual- sa o castigati. Oricum o astfel de actiune…cu avocatii pe care ii are un dezvoltator cu siguranta dureaza mai nult de 15 luni!
Doar apeland la un avocat care sa citeasca antecontractul va poate da sfatul cel mai bun. Eu va intreb altceva insa si sper sa nu credeti ca sunt partinitor: apartamentul pe care l-ati luat , daca ar fi terminat si l-ati inchiria cati bani ati incasa lunar? 400 euro?
November 23rd, 2009 at 22:50
@MARIAN
In primul 5 % dobanda pe an si nu penalitate..cel putin asa sper:)
CA nu se poate incheia ctr de V-C pt ca este sfarsitul anului, bla bla bla…e tras tare de par!
Sunt clar niste probleme acolo legate de transferul drepului de proprietate, problema destul de mult intalnita la dezvoltatori.Asa ca, parerea mea subiectiva evident, este ca …nu tine!
Rata la constructor inseamna ca desi veti semna un contract de vanzare cumparare d-voastra nu veti deveni proprietar de drept. Apartamentul este ipotecat in favoare dezvoltatorului pentru toata perioada in care veti plati rate la el. ATENTIE LA ACEA DOBANDA DE 5% ANUAL. SA NU SE MAREASCA LA ANU…
De mutat va puteti muta doar ca ceea ce veti plati, juridic vorbind se numeste chirie; chiar daca ulterior se va resi si in contract si implicit scade din suma restanta….
Daca as fi in locul d-voastra as negocia…ca tot se afla ei in culpa:)
February 27th, 2010 at 18:52
Buna ziua, as avea si eu nevoie de ajutor. Am intocmit un antecontract (numai de mana) pentru achizitionarea unui imbobil. In antecontract am stabilit numai modalitatea de plata fara a face referire la ce se intampla in cazul in care una dintre parti se razgnadeste. Vanzatorul s-a razgandit si nu mai vrea sa ne vanda imobilul plus ca a schimbat yala de la usa. Noi in imobil avem bunuri deja si era pregatit pentru a ne muta. Precizez ca noi suntem cu plata la zi, am platit trimestrial toate ratele care erau prevazute in antecontract. Antecontractul expira in decembreie 2010 cand ar trebuii sa achitam diferenta de bani si sa facem intabularea. Noi ce anume putem face acum? Trebuie sa contactez politia sau un avocat? Multumesc frumos.
March 3rd, 2010 at 10:00
Crinaaaaaaaaa…sincer imi pare tare rau de tine! mergi de urgenta la un avocat! La politie nu ai ce face atata timp cat nu esti proprietara de drept. Doar un avocat va putea descalci aceasta speta care sincer tine de domeniul SF. Un Antecontract de mana nu se mai face nici macar cand achizitionezi 10 metri de teren sa nu mai vorbim de un apartament. Nu imi dau seama ce valoare juridica ar avea un asemenea act?!?! mai ales ca dupa cum zici nu sunt stipulate decat obligatii de plata nu si indatoriri ale vanzatorului.
La semnare antecontract exista martori? Mai ai vecini care sa fie in aceeasi situatie? Oricum de urgenta la un avocat!!!!
April 20th, 2010 at 19:45
buna ziua
intentionez sa cumpar un apartament constructie veche , ce acte trebuie sa prezinte vanzatorul imobilului in fata notarului
va multumesc antipicipat si astept cu interes raspunsul dumneavoastra va doresc multa sanatate