Rezervarea este acordul intre doua parti prin care pentru o perioada determinate de timp se rezerva, blocheaza la vanzare o anumita unitate locative. Rezervarea are valoare juridica si in cele mai multe cazuri este platita.
Important! In cazul in care viitorul proprietar se razgandeste inainte de expirarea termenului de valabilitate banii ar trebui returnati. In rezervare trebuie trecut clar pretul vanzarii, apartamentul trebuie identificat exact cu suparfata, numar, etaj, bloc.
Inca de la semnarea rezervarii intreaga documentatie referitoare la proprietate trebuie consultata pentru a nu avea surprize ulterioare (antecontract, contract de management etc). O informatie care trebuie sa faca parte integranta din Rezervare este daca pretul variaza (daca da, pe ce considerente) sau este fix pana la predarea cheilor.
Antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune de a contracta un acord de vointa prin care partile se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare- cumparare. El se va transforma in Contract de vanzare-cumparare cand unitatea locativa va fi intabulata… apartamentul sau casa se poate masura, deci exista. Este o procedura utilizata de dezvoltatorii ansamblurilor rezidentiale noi prin care se plateste o parte din viitorul apartament inainte de a intra in proprietate.
Important! Trebuie atentie la transele de plata stipulate in antecontract (fixe sau pe etape de constructie). Nu de putine ori ele pot fi negociate spre beneficiul reciproc al partilor semnatare
Intabularea este inscrierea in Cartea Funciara la Birourile de Carte Funciara ale Judecatoriilor, pentru imobilele situate in raza teritoriala de activitate a acestora, a dreptului de proprietate si celorlalte drepturi reale asupra unui imobil.
Contractul de vanzare – cumparare este acel contract prin care o parte (vanzatorul), se obliga sa transmita dreptul de proprietate asupra unui bun catre cealalta parte (cumparator), care se obliga sa plateasca o suma de bani drept pret.
Acest contract stipuleaza exact caracteristicile proprietatii- suprafete, finisaje, dotari, cuantumul cotei indivize, servitutile in cazul unei case cu teren aferent-, modalitatile de transmitere ale acesteia, data si conditiile de livrare, penalitati de nerespectare ale conditiilor contractuale, etc.
Important!Contractul de vanzare cumparare este autentificat la notar. Autentificarea implica plata unor taxe de catre comparator – este bine sa stiti din timp care este valoarea acestora pentru a nu fi luati prin surprindere. Inainte de a-l semna cereti opinia unui avocat!
Contractul de management (administrare) este o noua forma de contract prin care dezvoltatorii asigura buna functionare a ansamblurilor rezidentiale dupa darea lor in folosinta. Pe langa normele de convietuire impuse ( nu ai voie sa dai muzica tare, sa lasi gunoi in fata usii, sa parchezi in alt loc decat pe cel pentru care ai platit, sa intinzi rufele in afara balconului, etc) se aplica si diferite taxe – calculate de obicei la suprafata construita a apartamentului- pentru intretinerea spatiilor comune.
Important! Aceste taxe nu au nici o legatura cu cheltuielile apartamentului : apa, gaze, electicitate.
Administrarea (servicii asigurate de o firma specializata), paza, portarul, persoanele care fac curatenie, apa consumata pentru spatii verzi, iluminatul pentru spatiile comune, etc se platesc direct proportional de fiecare resident in parte. Este important ca Asociatia de Proprietari sa aiba drepul de a alege ce servicii sunt necesare si nu sa ii fie impuse unilateral.
Ce stim exact despre suprafetele apartamentelor?
Pana nu demult a cumpara un apartament si a-i putea aprecia corect suprafata era un lucru simplu. Evident ma refer la apartamentele construite inainte de 1989. Se lua in calcul exclusiv suprafata utila, gradul de confort si zona, elemente in baza carora se stabilea si pretul apartamentului.
La apartamentele noi lucrurile s-au schimbat radical. In momentul in care doresti achizitionarea unei astfel de proprietati te lovesti de concepte ca suprafata totala, suprafata construita, cota indiviza etc iar cand soliciti explicatii fie le primesti incomplete fie nu le primesti deloc.
Chiar daca incerci sa rezolvi singur aceasta enigma luand planurile si facand adunarea nu mare iti este surpriza cand iti dai seama ca sub nici o forma totalul tau nu este identic cu cel al dezvoltatorului. Cunoasterea acestor parametri este un imperativ necesar avand in vedere ca se plateste la metru patra, iar orice metru in plus costa.
Ce reprezinta pana la urma aceste suprafete?
Suprafata locuibila reprezinta suprafata camerelor de locuit: dormitor (dormitoare) si camera de zi. Nu de putine ori aceasta suprafata se confunda cu cea utila ceea ce este o greseala.
Suprafata utila este suma tuturor suprafetelor incaperilor. Ea cuprinde camera de zi, dormitoarele, baia (inclusiv grupul sanitar daca el exista), bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei (hol). Nu cuprinde suprafata logiilor si a balcoanelor si suprafata aferenta peretilor.
Suprafata construita a unui apartament este data de suprafata utila la care adaugam suprafata balcoanelor si/sau logii plus suprafata aferenta peretilor interiori si exteriori ai locuintei. Ea este “carcasa” unui apartament.
Procentual diferenta dintre suprafata utila si suprafata construita nu ar trebui sa fie mai mare de 15 %, procent care ne arata pana la urma si eficienta in proiectarea unui bloc.
Prin cota-parte (cota indiviza) se intelege cota de proprietate care ii revine fiecarui apartament proprietate individuala, din proprietatea comuna, si este (sau ar trebui) inscrisa in actul de proprietate.
Ea cuprinde terenul pe care este construita cladirea, curtea inclusa (loc de joaca), fundatia, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, scarile, holurile, subsolurile, casa scarii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele.
Suprafata totala in cazul unui apartament nou este data de suma dintre suprafata construita si cota indiviza aferenta.
Atentie! Daca veti achizitiona un apartament fara loc de parcare la calcularea cotei indivize nu ar trebui sa intre spatiu comun aferent parcarii.
De ce apar toate aceste suprafete in cazul apartamenelor noi?
Constructia unui ansamblu residential nou este o investitie complexa iar dezvoltatorul prin vanzarea sa trebuie sa isi recupereze cheltuielile.
Terenul se va regasi in pretul de vanzare al unitatii locative siu cat zona este mai cautata cu atat acesta este mai scump.
Facilitatile oferite gen spatii verzi ample, piscine, sala fitness etc. intra in cota indiviza. Este ideal sa locuiesti intr-un ansamblu spatios cu posibilitatea de a te relaxa, dar cineva trebuie sa plateasca pentru ele!
Casa scarii, a liftului, terasele in blocurile vechi erau spatii ale nimanui, pentru care statul nu cerea bani, ingrijite mai mult sau mai putin in functie de eficienta asociatiei. Acum pentru ele devii cota parte proprietar.
Toate aceste aspecte reprezinta o presiune financiara asupra viitorului locatar insa cunoasterea exacta si clara, transparenta developerilor poate duce la succesul unui proiect. Decizia de cumparare se ia greu. Cand este vorba de zeci de mii de euro orice persoana are dreptul sa stie exact pe ce da banii sa fie sigur ca investitia pe care o face este eficienta. De aceea trebuie avute in vedere urmatoarele aspecte:
- Suprafetele sa fie trecute in contractul de vanzare-cumparare (inclusiv rezervare, antecontract) exact si defalcat.
- Planurile apartamentului sa fie parte integranta a contractului (anexa)
- Contractual diferenta dintre cotele inscrise in plan si masuratorile in urma procesului de predare-primire sa nu fie mai mari de +/- 3%.
- Cota indiviza care intra in pret sa cuprinda doar suprafetele comune. Spatii comerciale, gradinita, dispensar,etc sau orice alte facilitate la care si non-rezidentii pot avea acces nu ar trebui sa intre in calcul.
- Pretul de achizitie sa fie fix si nemodificabil din momentul semnarii primului acord de vointa.
- Precizarea clara in contract a termenului de executie, perioadei de gratie si a penalitatilor aferente daca se depaseste data de livrare.
- Garantia oferita.
Luxul in cazul unui proiect imobiliar se poate rezuma la cativa factori: amplasament, design si finsaje, facilitati si servicii. Toate acestea determina un stil de viata exclusivist, iar daca unul dintre ele este mai slab reprezentat atunci deja Le vom detalia pe rand.
Amplasamentul proiectului este factorul primordial care da caracaterul de lux al dezvoltarii respective. Zona trebuie sa fie cat se poate de rezidentiala, calma, nepoluata. Vecinatatile acesteia trebuie sa includa parcuri, lacuri, alte ansambluri rezidnetiale. O panorama adeosebita aduce un plus proiectului respectiv. Iar un alt plus este daca zona respectiva este in oras sau ofera un acces facil spre oras si facilitatile acestuia.
Designul imobilelor trebuie sa fie si deosebit si sa iasa din comun (vezi Perla Residence). Luxul trebuie sa se citeasca de afara, prin ferestre de dimensiuni mari, terase ample, prin spatiile verzi din jurul imobilelor trebuie sa fie vaste si amenajate (si intretinute) de profesionisti. Intrarea trebuie sa fie majestuasa, iar holul si ascensoarele trebuie sa continue senzatia de clasa (inclusiv in parcarea subterana sau in celelalte zone comune).
Apartamentele trebuie sa ofere spatii vaste si un numar mare de camere. Ne asteptam la duplexuri sau macar la penthouse-uri cu terese de zeci de mp. Apartamentele de la parter ar putea oferi o gradina privata ca la vila!
Finisajele pe care le asteptam intr-un proiect de lux trebuie sa raspunda urmatoarelor criterii: materiale de clasa/ produse de marca si o calitate implecabila a montarii. Materialele folosite la interior trebuie sa fie de genul marmura, granit sau onix, mozaic, fier forjat sau inox (in functie de stilul abordat). Hidromasaj de marca italiana, sauna, aer conditionat controlat de calculator, sisteme domotice.
Bucataria mobilata (marca italiana) si echipata cu electrocasnice incorporabile (a nu se uita plita vitroceramica, of course). Un semineu ar aduce un plus de clasa livingului (vezi Mediteraneo), care trebuie deja cablat pentru sistemul home cinema, iar dresingul echipat nu treuie sa lipseasca cel putin din dormitorul matrimonial. Accesul pe terasa trebuie sa se faca printr-o usa culisanta de dimensiuni impresionante, iar ferestrele cele mai indicate trebuie sa inceapa la nivelul solului.
Facilitatile oferite de un asemenea proiect trebuie sa se ridice la inaltimea pretentiilor clientilor: piscine, sala fitness, hidromasaj, hammam, sauna, uneori externalizate unui operator profesionist (vezi My Dream Residence), salon de infrumusetare. Alte aspecte cerute: curatatorie, cafenea/ restaurant, banca/bancomat (in functie de marimea priectului, desigur). Pentru practicarea sporturilor se pot prevedea terenuri de tenis, sau chiar un minigolf (desigur nu suntem absurzi sa asteptam de la un imobil in Sos. Nordului sa ofere un teren de basket!).
Pentru un acces facil trebuie avut in vedere un heliport, ca in curand doar cu elicopterul mai putem spera sa ne deplasam rapid in orasul nostru. Iar daca proiectul se afla situat la malul unui lac atnci o baza pentru practicarea sporturilor nautice este un “must”. Iar daca nu este situat langa apa, de ce nu o arteziana sau chiar un mic lac interior, de ce nu ca doar “noblesse oblige”!
Este nevoie de toate acestea pentru a considera un proiect rezidential “de lux”? Este imposibil ca o dezvolatare rezidentiala sa ofere toate cele de mai sus, dar daca se regasesc macar doua treimi din aceste elemente putem sa ne vorbim de lux!
Care este pretul luxului? E greu de spus, mai ales la evolutia preturilor din piata noastra. Vorbim oricum de mii de euro/mp. Doua, trei, poate cinci, depinde in primul rand de zona si de facilitatile oferite. Oricum luxul la noi este mai “abordabil” decat in multe capitale europene, iar dezvoltatorii stiu acest lucru. Si profita!…
Toata lumea construieste in Bucuresti proiecte rezidentiale pentru clasa medie. Dar oare ce insemana acest lucru? La ce sa ne asteptam cand ni se propun apartamente pentru clasa medie?
In primul rand zona determina caracterul “de clasa medie” al dezvoltarii rezidentiale. Un asemenea proiect il vom gasi intr-o zona mai “populara”, acolo unde pretul terenului este mai mic: Prelungirea Ghencea, Bd. Pallady, Militari, Giulesti, Berceni sau similar. Sau mai in afara orasului: Chitila, Otopeni, Mogosoaia. Este putin probabil ca aceste proiecte sa fie situate in zone centrale sau in nordul capitalei.
Suprafetele apartamentelor vor fi mai modeste, un apartament cu doua camere avand pe la 65-70 mp suprafata construita. Balcoanele exista, dar sunt de dimensiuni mai reduse, developerul preferand sa includa in interiorul apartamentului spatiul respectiv. Mixul de apartamente include rareori apartamente de 4 camere, duplexuri penthouse-uri etc, fiind privilegiate locuintele cu 1-3 camere.
Finisajele sunt corecte, de calitate, dar nu va asteptati la lux. Uitati de cazi cu hidromasaj, parchet (triplu-)stratificat sau masiv, faianta Marazi sau baterii Grohe. Insa cei mai multi developeri accepta “upgrade”-uri la oferta standard, dar desigur contra cost.
Bucatariile sunt cam intotdeauna livrate nemobilate si neechipate, si exista si cazuri in care acestea nu au ferestre la exterior. O fereastra in bucatarie inseamna ca developerul nu poate “amplasa” suficiente apartamente pe etaj. Si in cazul unui proiect pentru clasa medie trebuie sa intre cat mai multe apartamente pe un etaj, si acestea sa nu fie deservite decat de un ascensor pe scara (poate doua, dar numai in cazul blocurilor inalte).
Deseori blocurile nu ofera facilitati deosebite in zona de parter, cum ar fi centru comercial, sala fitness, nu mai vorbim de piscina. De cele mai mute ori ne bucuram la o parcare subterana si la ceva spatii verzi cu un loc de joaca pentu copii.
Exista si exceptii la acest portret robot, dar in general cam aceasta ar fi descrierea unui bloc pentru clasa medie. Iar aceste proiecte sunt cele care se vand cel mai bine daca pretul este mai abordabil, mai ales ca “investitorii” (ca sa nu zicem speculatori) le vaneaza din timp, cumparand cele mai vandabile apartamente.
Iar daca vorbim de preturi, in prezent proiectele de clasa medie se vand la preturi de 1000-1200 Euro/mp (cu sau fara TVA, dupa caz si statutul juridic al developerului).
Aceasta sectiune isi propune sa defineasca niste notiuni de baza care caracterizeaza apartamentele construite de developeri:
Penthouse: apartament situat la ultimul nivel al unui bloc. Acest ultim nivel este mai “retras” fata de etajele inferioare si in spatiul astfel obtinut sunt amenajate terase ample care lonjeaza apartamentul. Aceasta terasa ofera posibilitatea amenajarii unei gradini, a unor pergole si chiar amplasarea unei piscine sau SPA. De multe ori accesul in penthouse se realizeaza direct din ascensor.
Duplex: apartament dispus pe doua nivele legate intre ele printr-o scara interioara. De obicei la primul nivel este situata zona de zi (living, dining, bucatarie), iar la etajul superior sunt situate dormitoarele. Exista si apartamente triplex, in acest caz spatiul este repartizat pe trei nivele.
Studio: Developerii isi promoveaza “apartamentele cu o camera” ca fiind studiouri. De fapt sunt chiar garsoniere, iar in cel mai fericit caz sunt prevazute cu o zona oarecum delimitata de restul camerei in care se poate pozitiona patul.
Loft: apartament in care delimitarea dintre spatiile/ functionalitatile acestuia nu este evidenta, spatiul oferit fiind astfel mai fluid. Lofturile sunt de fapt niste open-space-uri amplasate in imobile mai putin standard: depozite, ateliere si fabrici reconvertite pentru uz rezidential. De multe ori suprafetele vitrate sunt foarte generoase si inaltimea lofturilor este foarte mare, de aici rezultand posibilitati de amenajare pe verticala foarte spectaculoase.
Sunt putin intalnite in Romania, dar ele sunt la mare moda in alte tari: SUA, Franta, Austria etc.
Nota: Se intalneste deseori expresia apartament cu doua dormitoare in loc de apartament cu 3 camere.
Vom compara cele trei optiuni majore existente in momentul achizitiei unui imobil: apartament nou, apartament vechi, vila.
Apartamente noi vs. apartamente vechi
Avantajele unui apartament situat intr-un imobil nou ni se par evidente. Bloc nou inseamna ca toate sistemele sunt noi: instalatiile electrice si alimentarile cu apa, sistemul de incalzire si izolatia termica toate acestea sunt noi sau/si realizate cu noi tehnologii. Apartamentele noi sunt garantate cativa ani, deci ati scapat de riscul reparatiilor neasteptate. Imobilele sunt realizate dupa standarde de rezistenta mai ridicate, iar din punct de vedere arhitectural sunt compatimentate practic, modern. Aceste constructii se gasesc amplasate in zone bune, cu potential, spre deosebire de cele vechi care au fost ridicate cam pe oriunde s-a nimerit. Pretul este in general in favoarea apartamentelor noi: un apartament nou este de obicei mai ieftin decat un apartament vechi+ contravaloarea lucrarilor de reamenajare/ reabilitare. Nu mai vorbim aici de costurile de intretinere/ incalzire ale apartamentului. Dezavantaj: totusi unui imobil nou ii lipseste sarmul unui bloc ridicat prin anii 40′.
Blocuri noi vs. vile (in ansambluri)
Avantajul unui apartament in bloc este dat in general de pretul de achizitie: de cele mai multe ori acesta este mai mic decat cel al unei vile, dar exista si exceptii. Un apartament poate conveni mai ales unei persoane care nu are prea mult timp sa se bucure de gradina personala sau unor familii fara copii. Un alt mare avantaj al blocurilor ar fi situarea lor in general in oras, acolo unde nici macar un mini-complex rezidential nu poate fi imaginat. Iar din punct de vedere al facilitatilor multe proiecte de imobile noi se pot compara cu ansamblurile de vile: spatii de parcare/ garaje, securitate asigurata, piscina sau facilitati de fitness. Dezavantaj: un apartament de bloc nu va fi niciodata o casa pe pamant.
Pana in 2007 vorbeam de sute de proiecte de blocuri noi, cu zeci de mii de apartamente, iar acestea erau tranzactionate imediat de la lansare sau din stadiul de proiect. Blocuri noi in Titan, Ghencea, Militari sau in afara orasului, locuinte pentru clasa medie sau de lux, toate mergeau la fel de bine.
Perioada de glorie a proiectelor de blocuri noi s-a terminat. Apartamente prea scumpe, termene de livrare prea indepartate, finantari tot mai greu de obtinut, oferte prea multe si prea similare si o masa de cumparatori in expectativa. Toti acesti factori au condus la o piata in care se mai vinde doar ceea ce se merita, ceea ce iese in evidenta, ceea ce aduce un plus fata de concurenta.
Ce facem in aceasta situatie daca suntem cumparator: vedem de ce suma dispunem sau incercam sa obtinem o finantare si apoi cautam apartamentul nostru, ca acum avem de unde alege! Ne documentam, ne hotaram si ii dam drumul. Nu uitati sa negociati pretul, acum merge!
Dar daca suntem developer? Doar trei idei: diferentiaza-te de concurenta, comunica inteligent si fii rezonabil!
Exista Paradis? Momentan acesta este in constructie.
Un proiect GTC, unul dintre cei mai mari developeri actionand pe piata.
Formula de retinut pentru tinerii studenti
Quadra2= Locatia (Quadra Place) + Preturi (Rasarit de Soare)
Quadra 2 a fost relansat, cele 260 de garsoniere abordabile isi asteapta cumparatorii. Preturi de la 39.000+5%TVA. Proiect gandit special pentru tinerii studenti din Politehnica si Spiru Haret.
Family Villa – Prelungirea Ghencea este un imobil situat pe un teren cu suprafata de 618 mp si cuprinde un numar de 8 apartamente (trei cu 2 camere, patru cu 3 camere, plus un apartament cu 5 camere).
Arhitectura imobilului este moderna, minimalista si il diferentiaza clar de toate celelate proiecte rezidentiale din zona.
Descriere apartamente
Apartamentele au o suprafata construita cuprinsa intre 73 si 153 mp, la care se adauga cotele indivize aferente.
Apartamentele sunt situate cate doua pe fiecare nivel.
Vila are ca termen de executie luna martie 2009. Puteti urmari pe situl nostru evolutia lucrarilor.
Informatii suplimentare
Preturile apartamentelor sunt disponibile pe site.
Oferta speciala in momentul de fata.
Amplasament
Prelungirea Ghencea, zona rezidentiala linistita, cu trafic redus, bogata in spatiu verde, fiind amplasata pe un teren cu deschidere de 21 metri la strada Drumul Cooperativei.
Loading ...